转租商铺因前手欠租被收回承租人可索赔吗？征和律所结合常州(2025)苏04民终5469号案例实务解读
法律问题
转租的商铺因转租人与上游房东的纠纷被强制收回，承租人是否有权解除租赁合同，要求转租人退还剩余租金、押金并赔偿装修损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏04民终5469号生效判决解答：承租人有权主张上述诉求。首先，转租合同合法有效的前提下，转租人作为出租人负有法定的租赁物瑕疵担保义务，需保证租赁期内承租人可以正常使用租赁房屋，转租人与上游房东的纠纷属于其内部纠纷，不得对抗善意的次承租人。其次，非因承租人原因导致租赁物无法使用的，承租人享有法定解除权，合同解除后有权要求退还未使用期间的租金、押金，同时因出租人违约导致合同解除的，承租人有权主张剩余租期内的装修残值损失，若出租人对装修损失金额不认可又不申请司法鉴定的，需承担举证不能的不利后果。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
真实案例
2024年9月，史某将其从上游承租的常州金坛区某商铺转租给冯某，双方约定租期5年，冯某依约支付了首年租金28000元及押金2000元后，对商铺进行装修用于经营，共计支出装修费用21535元。2025年3月，因史某未向上游房东王潮支付后续租金，王潮向冯某发送通知要求限期搬离，否则将采取停电等措施，冯某无奈于2025年3月12日搬离商铺并与王潮完成交接，随后通知史某要求解除合同、退还费用并赔偿损失，双方协商未果诉至法院。
一审法院审理后认为，史某作为转租人未能保证冯某在租赁期内正常使用商铺，构成违约，判决双方合同于2025年3月13日解除，史某退还冯某剩余租金15419元、押金2000元，赔偿装修损失20000元。史某不服提起上诉，主张一审对上游合同解除时间认定错误、装修损失未鉴定依据不足，常州市中级人民法院二审认为，史某与上游的合同纠纷与本案转租关系属不同法律关系，史某不申请装修鉴定应承担举证不利后果，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏04民终5469号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-08
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租转租商铺前，务必核实转租人的合法转租权限，要求其出示上游租赁合同原件、业主同意转租的书面证明，确认转租期限不超过上游租赁合同的剩余租期，避免后续出现无权转租导致合同无效的风险。
- 装修商铺时，要留存全部装修凭证，包括装修合同、付款记录、采购清单、完工确认单等，装修前最好就装修范围、合同到期后装修归属等问题与出租人签订书面确认文件，避免后续产生纠纷时举证困难。
- 遇到非因自身原因导致无法使用租赁房屋的情况，要第一时间固定停电、清退通知、沟通记录等证据，及时书面告知出租人相关情况，搬离时做好交接记录，避免被认定为擅自搬离构成违约。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。