债务人恶意串通亲属转移房产逃避执行，买卖合同有效吗？征和律所结合常州(2025)苏04民终5552号案例实务解读
法律问题
债务人为了逃避法院执行，与近亲属恶意串通签订房屋买卖合同转移名下房产，该合同是否具有法律效力？债权人能否主张合同无效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏04民终5552号生效判决解答：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为依法无效。若债务人与亲属的房产交易存在明显违背正常交易习惯的情形，包括交易双方存在近亲属关系、未支付合理对价、房屋未实际交付、交易时间与债务人涉诉/被执行时间高度重合等，可认定双方构成恶意串通，损害债权人利益的，房屋买卖合同应属无效。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
真实案例
基本事实
上海某甲有限公司对常州市某实业公司享有经生效判决确认的债权104万余元，因该公司无财产可供执行，法院后续判决羊某甲作为抽逃出资的股东，在94万余元范围内对债务承担补充赔偿责任，潘某甲（羊某甲妻子）也需承担相应连带清偿责任。2022年3月，羊某甲在相关执行案件立案期间，将名下位于常州湖塘镇丰乐公寓的房产以175万元价格卖给潘某甲的弟弟潘某乙。
该笔交易存在多处反常：100万购房款为羊某甲、潘某甲、潘某乙四人共同对外高息借款所得，并非潘某乙个人资金；剩余75万购房款以旧债抵扣+租金抵扣的方式支付，无完整支付凭证；房屋过户后仍由羊某甲、潘某甲一家实际居住，未交付给潘某乙。上海某甲有限公司认为该交易属于恶意串通逃避执行，起诉要求确认买卖合同无效。
法院观点
法院从交易背景、款项来源、房屋交付、当事人关联关系等维度综合判断，认为羊某甲在明知自身负有清偿义务的情况下转让房产，主观上存在逃避债务的恶意；潘某乙作为潘某甲的近亲属，全程参与过桥资金解封、过户、抵押等流程，且交易明显不符合正常房产交易习惯，双方构成恶意串通，损害了债权人的合法权益。
裁判结果
一审判决确认羊某甲与潘某乙签订的《常州市存量房买卖合同》无效；二审驳回羊某甲上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏04民终5552号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 债权人发现债务人存在转移财产嫌疑时，应第一时间收集交易双方的身份关系证据、交易流水、房屋实际使用情况等材料，及时向法院提起确认合同无效之诉，必要时可申请财产保全，防止房产被二次转让或设置抵押，增加维权难度。
- 债务人切勿抱有侥幸心理通过恶意转移财产逃避执行，此类行为不仅会导致转让合同被认定无效，转移的财产仍会被执行，还可能涉嫌拒不执行判决、裁定罪，面临刑事处罚，本案中羊某甲就曾因该行为被检察机关作出不起诉决定，留下了案底记录。
- 近亲属之间的房产交易也需符合正常市场规则，保留完整的款项支付凭证、交付记录，避免被认定为恶意串通，若存在以旧债抵扣房款的情形，需留存真实的债权凭证、转账记录等佐证债权的真实性。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。