业主能否以物业服务不到位拒交物业费？征和律所结合常州(2025)苏04民终5586号案例实务解读

法律问题

业主认为物业服务存在卫生打扫不及时、公共区域维护不到位、安全管理有疏漏等瑕疵，能否以此为由拒绝交纳全部物业费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏04民终5586号生效判决解答：合法有效的前期物业服务协议对业主和物业服务企业均具有法律约束力，业主应当按照约定履行交费义务。若物业服务仅存在一般瑕疵，未达到导致业主合同主要权利无法实现的重大瑕疵程度，单个业主无权拒交全部物业费；仅当物业服务存在严重质量问题，导致小区公共环境、秩序严重恶化，业主正常生活受重大影响的，才可以请求酌情减少物业费。本案中黄某提交的证据仅能证明物业服务存在部分疏漏，不属于重大瑕疵范畴，因此其拒交物业费的主张未得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

真实案例

黄某系常州市武进区星湖商务广场小区业主，2019年办理收房时与西藏新城某有限公司签订《常州市前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月每平方米1.58元，电梯运行维护费按楼层系数另行收取，业主需在每年12月31日前预交全年费用。黄某2018年底入住后交纳了1年物业费，自2020年起以物业服务不到位、前期物业协议无效、一审程序违法等为由，拒绝交纳2020年1月1日至2023年12月31日期间的物业费、电梯费共计11462.4元。经物业公司多次催交未果后，物业公司向常州市武进区人民法院提起诉讼。

一审法院审理认为案涉前期物业服务协议合法有效，黄某提交的证据不足以证明物业服务存在重大瑕疵，判决黄某支付拖欠的全部费用，并酌情将违约金标准调整为LPR。黄某不服一审判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院，二审中黄某提交了小区卫生、安保、设施维护相关的照片、聊天记录等证据，主张物业服务严重不合格。二审法院审理后认为，黄某提交的证据仅能证明物业服务存在部分瑕疵，未达到重大瑕疵程度，不足以成为拒交全部物业费的合法理由，且一审程序不存在违法情形，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏04民终5586号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月6日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 业主遇到物业服务不到位的情况，不要直接以拒交物业费的方式对抗，应当及时收集固定物业服务瑕疵的完整证据（包括照片、视频、沟通记录、问题长期未整改的证明等），先与物业服务企业协商整改，协商不成的可以向属地住建部门、物业行业协会投诉，也可以向法院起诉要求物业承担违约责任、酌情减免对应物业费，直接拒交物业费反而可能面临被起诉、承担违约金、影响个人征信的风险。 2. 物业服务企业应当建立完善的服务反馈机制，对业主提出的问题及时整改并留存整改记录，若业主长期拒交物业费，应当履行书面催告程序后再通过诉讼途径主张权利，避免程序瑕疵。 3. 建设单位依法选聘的前期物业服务合同，即便业主未直接在合同上签字，也对全体业主具有法律约束力，业主收房后实际接受了物业服务的，应当按约定标准交纳物业费，不得以“未签字”“不知情”为由拒绝履行交费义务。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。