开发商因法院查封/政府原因逾期办证能免责吗？征和律所结合常州(2025)苏04民终5748号案例实务解读

法律问题

商品房交易中，开发商以法院查封土地、政府部门未完成权证注销等第三方原因逾期为购房者办理不动产权证的，能否以此免除自身违约责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏04民终5748号生效判决分析：开发商主张的第三方原因不能作为对抗购房者的免责事由。根据我国法律规定，合同一方因第三人原因造成违约的，仍应当向合同相对方承担违约责任，其与第三人之间的纠纷可另行主张权利。本案中开发商所称的法院查封、住建局未办理权证注销等情况，均属于开发商与案外人的争议，与购房者无关，不能免除其逾期办证的违约责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
• 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

最新案例

2017年黄某、倪某与常州某有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某花园房屋一套，总价款121万余元，开发商应在房屋交付后90日内协助购房者办理不动产权证，逾期则按日支付已付房款万分之0.1的违约金。合同履行过程中，黄某、倪某足额支付了购房款，案涉房屋于2020年1月交付，开发商直至2020年8月5日才取得商品房交付使用备案通知书，后因开发商名下土地被法院查封、征收部门未完成被征收房屋权证注销等原因，直到2022年8月31日才通知购房者办证，黄某、倪某于2022年9月取得不动产权证。

黄某、倪某起诉要求开发商支付逾期办证违约金、退还房屋面积差价款，一审法院判决开发商支付违约金8060.3元、面积差价款1698元。开发商不服上诉，主张逾期办证是法院、住建局等第三方原因导致，自身无过错不应承担责任。常州市中级人民法院二审认为，开发商与第三方的纠纷与本案不属于同一法律关系，不能以此免除对购房者的违约责任，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏04民终5748号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月12日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者遇到逾期办证情况时，无需关注开发商与第三方的纠纷，可直接依据购房合同约定向开发商主张违约责任，协商不成的可向法院起诉维权；
2. 签订购房合同时建议明确约定逾期办证的违约金标准，避免约定的违约金过低无法覆盖贷款利息、房屋增值损失等实际损失；
3. 若开发商逾期办证超过合理期限，购房者还可根据法律规定主张解除购房合同、要求开发商赔偿资金占用损失、房屋差价损失等；
4. 房地产开发企业在项目开发过程中应妥善处理自身债务纠纷、做好与政府部门的衔接工作，避免因自身与第三方的争议导致对购房者违约，产生额外的违约成本。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。