租客提前退租支付的1万元家具赔偿能否要求返还？征和律所结合常州(2025)苏04民终6394号案例实务解读
法律问题
租赁期间租客因个人原因提前退租，房东以家具损坏为由收取的赔偿款，无充分证据的情况下租客能否要求返还？一审中变更反诉请求后，二审能否再主张财物损失赔偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏04民终6394号生效判决分析：首先，承租人提前退租构成违约的，应当按照合同约定支付违约金，但出租人主张承租人造成房屋、家具损坏要求赔偿的，应当就损坏事实、损坏与承租人的因果关系、损失金额承担举证责任，如无法提供充分证据，也未就赔偿金额与承租人达成一致的，单方扣留押金或者强行收取的赔偿款应当予以返还。其次，反诉原告在一审庭审中变更诉讼请求，仅主张违约金的，二审中又提出超出一审诉请范围的财物损失主张的，法院不予支持，权利人可就财物损失另行起诉主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十六条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
最新案例
2024年7月周某与刘某签订房屋租赁合同，约定租期1年，月租金7200元，刘某支付了押金8000元及半年租金。2025年1月刘某因孕晚期要去南京生产，提前告知周某要提前退租，1月27日腾房验房时周某以家具被刘某饲养的宠物损坏为由要求赔偿，刘某丈夫被迫转账1万元，刘某当日报警。后刘某起诉要求返还押金8000元及1万元赔偿款，周某反诉要求支付违约金7200元。
一审法院认定刘某提前退租构成违约，应支付违约金7200元，周某未就家具损失提供充分证据且一审中变更反诉请求仅主张违约金，故判决周某返还押金8000元及1万元赔偿款，抵扣后周某支付刘某10800元。周某不服上诉，江苏省常州市中级人民法院二审认为周某二审诉请超出一审反诉范围，驳回上诉维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏04民终6394号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-16
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租客提前退租的，建议提前与房东协商一致解除合同，留存协商沟通的书面记录，避免被认定为单方违约；租赁期间饲养宠物的，应当提前征得房东书面同意，退租时做好房屋清洁、损坏物品的修复工作，验房时双方签署交接确认书，避免后续产生纠纷。
- 房东发现房屋、家具损坏的，应当第一时间固定证据，拍摄清晰的损坏照片、视频，留存购买家具的付款凭证、发票，及时与承租人协商赔偿金额，协商不成的应当在诉讼中明确提出赔偿的反诉请求，避免庭审中随意变更诉请导致权利无法及时主张。
- 无论是租客还是房东，遇到争议被胁迫交付财物的，应当第一时间报警留存记录，后续可通过诉讼途径要求返还不合理款项。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。