租赁合同双方均违约解除时装修损失谁承担？征和律所结合盐城(2025)苏09民终4221号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，出租人和承租人均存在违约行为导致合同解除的，承租人投入的装饰装修残值损失应当由谁承担？商业经营用房的公共通行配套设施是否属于租赁物的延伸范畴，出租人是否需要对此承担瑕疵担保责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终4221号生效判决解答：首先，对于用于商业经营的租赁房屋，为满足日常经营所需的公共通行电梯、水电等配套设施，属于租赁物的延伸范畴，出租人负有保障该类设施符合约定使用用途的义务，若设施存在瑕疵影响承租人正常经营的，出租人需要承担相应的违约责任。其次，若租赁合同因双方均存在违约行为解除，对于已经形成附合的装饰装修残值损失，应当按照双方各自的过错程度分担责任。本案中承租人欠付租金构成违约，出租人未能保障电梯正常运行也存在过错，法院最终酌定出租人承担30%的装修残值损失符合现行法律规定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
真实案例
2018年盐城某乙有限公司将位于盐城市迎宾南路的商铺出租给徐某用于经营酒店，合同约定租期10年，徐某按季度预付租金。合同履行过程中，2023年下半年酒店出入口的两部自动扶梯多次出现故障，经维修仍无法正常运行，2024年2月被市场监管部门责令停用。徐某自2024年2月起停付租金，盐城某乙有限公司于2024年5月发函解除合同，徐某随后也发函同意解除并要求出租人接收房屋。双方就租金支付、装修损失赔偿等产生争议诉至法院。
法院观点：案涉自动扶梯是酒店经营的必要通行设施，属于租赁物延伸范畴，出租人未尽到保持租赁物符合约定用途的义务存在过错；承租人欠付租金也构成违约，故装修残值损失应按照双方过错程度分担。
裁判结果：二审驳回盐城某乙有限公司上诉，维持原判，酌定出租人向徐某支付30%的装修残值损失共计859200元。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏09民终4221号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月9日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 商业房屋的出租人除了要保证房屋本身质量合格外，还应当保障配套的通行、水电等公用设施能够正常满足承租人的经营需求，若相关设施属于公共部分的，应当及时协调物业或者管理人进行维修，避免因设施瑕疵承担违约责任。
- 承租人如果遇到租赁物或配套设施存在瑕疵影响使用的，应当及时固定故障证据，书面催告出租人履行维修义务，尽量避免直接以拒付全部租金的方式抗辩，否则可能被认定为违约承担相应责任。
- 签订房屋租赁合同时，建议明确约定装饰装修的处理规则、配套设施的维护责任主体，以及单方违约时的责任分担比例，避免后续产生争议时权责不清。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。