仲裁不认可以房抵工程款效力，发包方能否要回房款？征和律所结合盐城(2025)苏09民终4229号案例实务解读
法律问题
建设工程施工过程中，双方约定可使用工程款抵扣商品房购房款，发包方交付抵款房屋后，仲裁却不认可以房抵工程款的效力，要求发包方另行支付欠付工程款，此时发包方有权要求承包方返还对应抵款房款吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终4229号生效判决解答：
首先，若仲裁裁决已明确以房抵款的主张不成立，同时告知当事人可就该部分款项另行主张权利的，发包方有权就已交付的抵款房屋，向实际收取抵款权益的主体主张返还或损害赔偿；其次，承包方分公司出具的载有明确房号的抵款收据，法律后果由总公司承担，即便施工合同约定工程款需汇入指定公户，只要承包方出具了确认抵款的收据，就视为其认可收到对应抵款财产，应当承担返还责任；第三，仅有项目负责人个人出具的、未加盖公司印章的借条对应的款项，视为个人行为，由个人承担返还责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七十四条：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
- 《中华人民共和国民法典》第一百七十条：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
真实案例
南通某有限公司（以下简称南通某公司）承包江苏某有限公司（以下简称江苏某公司）开发的房地产项目施工工程，双方在多份施工合同中约定工程款的20%可用于抵扣商品房购房款。2015年至2017年期间，南通某公司及其南通分公司先后出具16份载有具体房号的收据，确认收到抵工程款的房款合计9138139元，另有40万抵房款由项目负责人郑某个人出具借条。
后南通某公司就欠付工程款向盐城仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决认定以房抵款不符合合同约定的付款方式，不予认可该部分款项为已付工程款，要求江苏某公司另行支付欠付工程款767万余元及利息，同时明确江苏某公司可就以房抵款部分另行主张权利。
江苏某公司遂向法院起诉要求南通某公司、郑某返还抵款房款。一审法院判决南通某公司赔偿江苏某公司9138139元及利息，郑某赔偿40万元及利息。南通某公司不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院审理后认为，南通某公司及其分公司出具的收据真实有效，分公司的行为后果由总公司承担，且仲裁已明确该部分款项可另行主张，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏09民终4229号
- 案由：建设工程合同纠纷
- 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-08
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 建设工程领域以房抵款操作需规范，建议直接与承包方总公司签订书面抵款协议，明确抵款房屋的具体房号、抵款金额、对应抵扣的工程款项目，避免仅持有分公司收据或项目负责人签字的材料，后续产生效力争议。
- 以房抵款全流程要留存完整证据：双方关于抵款合意的沟通记录、承包方出具的载有明确房号和抵款性质的收据、后续与购房者签订房屋买卖合同、开具发票的全套凭证都要妥善留存，发生纠纷时可形成完整证据链。
- 若仲裁或诉讼中以房抵款的主张未被支持，要及时就已交付的房屋提起返还或损害赔偿之诉，避免超过诉讼时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。