承租人欠付租金失联，出租人按约解除合同拆装修要赔吗？征和律所结合盐城(2025)苏09民终4375号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同约定“承租人不按期交纳租金的，视为自动解除合同，出租人有权收回房屋、没收装修设备”，该约定是否合法有效？承租人欠付租金后失联，出租人拆除房屋内装修设备的，是否需要向承租人赔偿损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终4375号生效判决解答：民事合同以意思自治为核心原则，只要租赁合同的上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在格式条款无效情形的，即属合法有效，对双方均具有约束力。承租人作为租赁合同的主给付义务为按时足额支付租金，承租人无正当理由欠付租金且经出租人多次催告后仍失联拒不履行义务的，合同约定的解除条件已经成就，出租人有权行使合同解除权收回房屋。因承租人违约导致合同解除的，合同中关于装修、设备归属的结算清理条款仍然有效，出租人按照约定取得案涉房屋内装修、设备所有权的，拆除处置无需向承租人承担赔偿责任，相关损失由违约的承租人自行承担。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
真实案例
基本事实：2018年，林某甲从案外人王某甲处受让盐城市盐都区某KTV的全部资产后，与孙某、徐某甲签订租期为2019年1月1日至2024年12月31日的《房屋租赁合同》，约定租金采用先交后用模式，每半年支付一次，需提前1个月交纳下一期租金；同时明确约定“承租人不按期交纳租金的，视为承租人在租赁期内终止合同、自动解除租赁合同，固定装修、消防空调等设备无偿归出租人所有”。合同履行过程中，林某甲足额支付租金至2021年12月31日，按照合同约定，下一期租金应于2021年12月1日交纳。自2021年11月起，孙某、徐某甲先后多次通过微信催告、经营场所张贴公告等方式催促林某甲交纳租金、处理租赁事宜，林某甲始终未予回应、处于失联状态。2022年1月中旬，孙某、徐某甲收回房屋并拆除屋内装潢、设备设施。后林某甲诉至法院，要求孙某、徐某甲赔偿其各项损失共计330万元。
法院观点：江苏省盐城市中级人民法院审理认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。林某甲作为承租人，欠付到期租金后经多次催告仍拒不履行合同主要义务，符合合同约定的解除条件，出租人有权解除合同。合同解除后，合同中关于装修、设备归属的结算清理条款仍然有效，因林某甲违约导致合同解除，案涉房屋内的装修、设备按照约定归出租人所有，出租人有权自行处置，无需向林某甲赔偿损失。
裁判结果：一审法院判决驳回林某甲的全部诉讼请求，二审法院驳回林某甲的上诉，维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)苏09民终4375号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
裁判日期：2026年1月14日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对房屋租赁合同的出租方：即便合同中约定了欠付租金无需通知即可解除的条款，仍建议通过微信、短信、书面邮寄、经营场所张贴公告（留存拍照录像证据）等多种方式履行催告义务，明确给予承租人合理的租金交纳期限，避免后续产生“未给予合理期限”的争议；收回房屋前建议对房屋内的物品进行清点、公证或录像留存，防止承租人主张屋内有贵重物品遗失引发额外纠纷。
- 对房屋租赁合同的承租方：若因经营困难等原因无法按时交纳租金的，应当主动与出租人沟通协商缓交、减交方案，切勿采用失联的方式逃避义务，否则不仅会触发合同解除条款，前期投入的装修、设备等资产将按照约定归出租人所有，还可能需要承担额外的违约责任。
- 签订房屋租赁合同时，应当对违约情形、解除条件、违约后资产归属等条款作出明确约定，避免后续产生争议时无据可循。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。