未签补充协议的产权式商铺业主能否适用多数业主签署的租金协议？征和律所结合盐城(2025)苏09民终4651号案例实务解读
法律问题
产权式商铺业主未与运营方签署租金调整补充协议，由业主代表签署、多数业主认可的补充协议，对未签字业主是否具有法律约束力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终4651号生效判决解答：产权式商铺因构造上无独立物理间隔、无法单独使用经营，必须依托统一经营管理才能实现价值，因此业主对商铺的权利行使需受到全体业主整体利益的限制。若补充协议由合法产生的业主代表签署，经占专有面积、户数多数的业主认可，内容符合市场行情且不损害业主共同利益的，即便个别业主未签字，该补充协议对其同样具有约束力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
真实案例
基本事实
赵某乙为盐城某广场产权式商铺所有权人，2013年与盐城某有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定将商铺委托该公司统一经营管理15年，第四年起按实际收取租金的90%向赵某乙支付收益。2016年、2023年运营方先后与业主代表签署两份租金调整补充协议，约定固定租金计算标准，超过60%的业主已签署确认，赵某乙未签字。后赵某乙起诉要求运营方支付2016年至2025年欠付的租金及利息，运营方以赵某乙未签补充协议、商铺空置无租金收入为由提起上诉。
法院观点
案涉商铺属于产权式商铺，无独立利用空间，必须统一经营才能实现全体业主利益最大化。案涉两份补充协议均由业主代表签署，经占产权面积、户数多数的业主认可，体现了业主整体意志，符合市场行情和全体业主共同利益，对未签字的赵某乙同样具有约束力。运营方未按约定支付租金，应当承担违约责任。
裁判结果
江苏省盐城市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，判令盐城某有限公司于判决生效后10日内向赵某乙支付欠付租金35399.4元及相应逾期利息。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏09民终4651号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月14日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 投资者购买产权式商铺时，应重点审查委托经营协议中关于业主共同决议效力、租金调整规则的条款，明确自身权利边界，避免后续因多数业主决议产生纠纷。
- 商业体运营方与业主协商调整租金标准时，应严格按照法定程序组织业主表决，保留表决过程、表决结果的完整证据，确保补充协议的合法性，避免效力争议。
- 若业主认为多数业主签署的补充协议损害自身合法权益，应在法定时限内提起决议撤销之诉，而非直接拒绝履行协议内容，避免自身损失扩大。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。