不动产登记在他人名下实际出资共建能不能主张分割拆迁款？征和律所结合鹰潭(2025)赣06民终626号案例实务解读
法律问题
农村合资建房仅将不动产登记在部分出资人名下，未登记的实际出资人能不能以共同建造为由主张房屋共有，要求分割对应拆迁补偿款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣06民终626号生效判决分析：不动产物权登记具有公示公信力，是确认物权归属的重要依据，但并非唯一绝对依据。如果有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，未登记方确实存在共同出资、长期稳定占有使用房屋的事实，且各方对共有关系有口头或书面约定的，应当依法认定共有关系成立，对应房屋拆迁补偿款也应当按照实际共有份额进行分割。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百九十七条：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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基本事实
阮某甲、阮某乙、阮某丙三兄弟1992年协商共同出资在江西贵溪市滨江镇建房共6直，仅以阮某甲、阮某乙二人名义办理了宅基地使用权证和房屋所有权证，房屋建成后三人各居住2直长达30年，直至2024年房屋被纳入拆迁范围。拆迁补偿款按登记发放至阮某甲、阮某乙名下后，三人约定阮某甲、阮某乙各代领阮某丙1直房屋的补偿款后转交，阮某乙按约向阮某丙转交了447700元，阮某甲仅转交267400元，剩余180300元拒绝支付，阮某乙遂向法院起诉要求阮某甲返还对应款项。
争议焦点
案涉房屋是否为三兄弟共同建造，阮某甲以仅登记在其与阮某乙名下为由拒绝返还代领的补偿款是否合法？
法院观点
法院认为，不动产登记并非确权的唯一依据，结合本案三兄弟长达30年的分户居住事实、无利害关系村干部及亲属的证言、拆迁公示曾将阮某丙列为补偿对象的记录等证据，足以形成完整证据链证明案涉房屋为三人共同出资建造，共有关系成立。阮某甲领取的拆迁补偿款包含了其他共有人的份额，应当按约定返还。
裁判结果
一审法院判决阮某甲向阮某乙支付拆迁补偿款150300元（阮某乙自愿让步减少30000元），二审江西省鹰潭市中级人民法院驳回阮某甲上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣06民终626号
- 案由：共有物分割纠纷
- 审理法院：江西省鹰潭市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-12
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 多人合资建房尤其是农村自建房时，建议提前签订书面合建协议，明确约定出资比例、房屋份额划分、产权归属、后续处置规则等内容，同时留存好出资凭证、报建材料等证据，避免后续因登记在部分人名下产生权属纠纷。
- 如果已经出现不动产登记与实际权属不符的情况，实际权利人要注意留存长期占有使用房屋的证据，包括水电缴费记录、居住照片、村委会/邻居的证言等，必要时可先向法院提起所有权确认诉讼，明确权属后再主张财产分割。
- 房屋拆迁过程中如果涉及未登记的隐名权利人，建议提前向拆迁部门提交合建协议、居住证明等相关证据，争取直接将隐名权利人纳入补偿对象，避免后续代领款项产生截留、挪用等纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。