物业服务存在瑕疵可核减多少物业费？征和律所结合宜春(2025)赣09民终2623号案例实务解读
法律问题
物业服务企业提供的服务存在质量瑕疵时，业主主张核减物业费的比例法院会如何认定？业主和房屋承租人约定物业费由承租人缴纳的，物业公司能否直接向业主主张物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣09民终2623号生效判决解答：首先，业主委员会与合法选聘的物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力，业主实际享受了物业服务的，应当按照合同约定缴纳物业费。如果物业公司提供的服务确实存在不符合合同约定的瑕疵，法院会结合瑕疵的严重程度、持续时间、对业主实际生活/经营的影响程度，在合理范围内酌定物业费核减比例，本案中因物业公司存在下水管道疏通不利、外墙漏水长期未解决等明显服务瑕疵，法院酌定核减40%物业费属于法官自由裁量权的合理范围，并未超出法律规定。其次，业主与承租人约定由承租人承担物业费的，该约定仅对租赁双方产生约束力，不能对抗物业公司，物业公司依然有权向房屋产权人（业主）主张物业费，业主支付后可依据租赁协议向承租人追偿。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
真实案例
某乙物业公司是宜春艺墅天街小区的合法物业服务企业，与小区业委会签订了2019年至2024年的物业服务合同，约定商墅物业费1.1元/㎡/月、多层住宅0.8元/㎡/月。某丙公司是该小区475号商墅的产权所有人，房屋总面积736.13㎡，2022年7月至2024年12月期间欠缴物业费共计21050.1元。某丙公司拒缴的理由是物业公司长期未解决房屋外墙漏水、下水管道堵塞等问题，服务存在严重瑕疵。
一审法院审理后认为，物业公司确实存在服务不到位的情况，酌定核减40%物业费，判决某丙公司支付物业费12630.06元，驳回物业公司主张的利息及其他诉讼请求。物业公司不服提起上诉，认为核减比例过高，仅同意核减10%-20%。二审法院审理后认为，一审法院结合服务瑕疵的情况、持续时间、对业主的影响程度酌定的核减比例在合理范围内，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣09民终2623号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：江西省宜春市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-12
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对物业服务企业而言，日常服务过程中要留存好完整的工作记录，尤其是业主提出的专项报修问题（如漏水、管道疏通）的处理过程、结果凭证，最好有业主签字确认或第三方佐证，避免涉诉时无法证明自身已履行合同义务，导致物业费被核减；
- 对业主而言，如认为物业公司服务存在瑕疵，不要仅以拒交物业费作为对抗方式，应当及时留存好问题照片、报修记录、沟通记录等证据，可先通过业委会要求物业公司整改，整改不到位的可通过合法途径维权，否则可能面临承担逾期违约金的风险；
- 业主出租房屋时即使约定由承租人承担物业费，也要注意及时督促承租人按时缴费，避免因承租人欠缴被物业公司起诉，业主承担缴费义务后可依据租赁合同向承租人追偿。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。