业主以业委会解约、物业服务瑕疵为由拒交物业费能否得到支持？征和律所结合阳泉(2025)晋03民终1323号案例实务解读

法律问题

业主能否以业委会已解除物业服务合同、物业服务存在严重瑕疵、公共收益未公示为由拒交物业费？因公共管道漏水造成的损失能否直接抵扣物业费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)晋03民终1323号生效判决分析：首先，解聘物业公司属于民法典规定的业主共同决定事项，必须满足专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决、参与表决双过半同意的法定程序，仅业委会单方出具的解约告知函不产生合同解除的法律效力，业主不能以此为由拒交物业费；其次，若物业公司确实存在服务瑕疵，法院可根据瑕疵程度酌情核减物业费，但业主无权直接全额拒交物业费；第三，业主主张公共收益未公示、公共区域设施损坏造成自身损失的，需要对自身主张承担举证责任，举证不能的要承担不利后果，相关诉求无法得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
• 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最新案例

阳泉某小区业主王某1因与某某物业公司物业服务合同纠纷涉诉，王某1主张小区业委会已经通过业主代表大会解除了与物业公司的服务合同，且物业公司存在楼道杂物乱堆、垃圾清理不及时、公共设施损坏未修、公共收益未公示等严重服务瑕疵，同时其家中卫生间公共污水管漏水造成损失3114元，因此拒绝缴纳2022年1月19日至2025年1月18日期间的物业费1584元，并提起反诉要求物业公司赔偿其损失。

一审法院审理认为，案涉物业服务合同合法有效，物业公司确实存在一定服务瑕疵，酌情核减10%物业费，判决王某1支付物业费1435元，同时王某1未能举证证明漏水原因及责任主体，驳回其反诉请求。王某1不服提起上诉，阳泉市中级人民法院二审认为王某1未提交业委会解聘物业公司的程序符合法律规定的证据，也无法证明漏水部位属于公共管道、物业公司存在未公示公共收益的情形，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)晋03民终1323号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：山西省阳泉市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月12日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，业主如果要解聘现有物业公司，一定要严格按照民法典规定的法定表决程序推进，留存好表决记录、公示凭证、业主签字确认材料等完整证据，仅业委会单方出具的解约告知函无法对抗合法有效的物业服务合同，业主以此为由拒交物业费会面临败诉风险；第二，遇到物业服务不到位的情况，要及时留存带时间戳的照片、视频、与物业公司的沟通记录、向社区或物业主管部门投诉的回执等证据，不要直接以拒交物业费的方式对抗，反而可能产生违约金、诉讼费等额外损失；第三，如果因公共区域设施损坏造成自身财产损失，要第一时间固定损坏原因的证据，必要时可以申请第三方机构进行鉴定，仅凭维修费用票据无法证明责任归属的，法院不会支持赔偿诉求；第四，业主如果认为物业公司未公示公共收益、侵犯业主知情权的，可以单独提起业主知情权诉讼要求物业公司公示公共收益收支明细，不能直接以此为由拒交物业费。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。