无书面合同的农村房屋买卖关系是否有效？征和律所结合临汾(2025)晋10民终3377号案例实务解读

法律问题

无书面房屋买卖合同的情况下，当事人主张房屋买卖关系成立需要满足哪些条件？长期占有房屋、持有原产权证书等间接证据能否证明买卖关系成立？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)晋10民终3377号生效判决分析：房屋作为重大不动产，原则上交易应当签订书面合同，但我国法律并未禁止房屋买卖采用口头形式，尤其是亲属之间的交易，未签订书面合同符合日常情理。如果买受人能够举证证明已支付购房款、出卖人已交付房屋且买受人长期实际占有使用、持有房屋权属证书原件等事实，且出卖人在合理期限内未提出权属异议的，即便没有书面合同，也可以认定房屋买卖关系合法有效。本案中，张某丁提交的证据已经形成完整证据链，足以证明2001年其与某豹达成口头房屋买卖协议并实际履行的事实，因此一二审法院均驳回了原告方的诉讼请求。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

最新案例

基本事实：张某甲、张某乙的父亲某豹与张某丁系同胞兄弟，2001年某豹因欠案外人债务无力偿还，经中间人说合，与张某丁达成口头房屋买卖协议，约定张某丁以24万元价格购买某豹名下位于翼城县桐封中路130号的宅院，张某丁支付款项后某豹交付房屋及集体土地使用证原件，张某丁一家自此居住使用案涉房屋长达24年，后续米某某（张某丁妻子）申请将宅基地使用权登记至自己名下。2024年案涉房屋遇拆迁，补偿款合计181万余元，张某甲、张某乙作为某豹的继承人起诉主张某豹与张某丁之间仅为借贷质押关系，要求分割拆迁补偿款。

争议焦点：某豹与张某丁之间是房屋买卖关系还是借贷质押关系？

法院观点：张某丁提交的借款协议、房产买卖契约、集体土地使用证原件、社区证明、证人证言、20余年实际占有使用房屋的事实等证据足以形成完整证据链，证明房屋买卖关系成立，某豹生前近20年未提出权属异议也进一步佐证了买卖事实。不动产登记程序瑕疵不影响民事层面房屋所有权归属的认定。

裁判结果：一审驳回张某甲、张某乙的全部诉讼请求，二审维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)晋10民终3377号
• 案由：返还原物纠纷
• 审理法院：山西省临汾市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月15日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，无论是亲属之间还是陌生人之间的房屋交易，都建议签订正式书面买卖合同，明确约定交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等核心条款，避免后续发生纠纷时举证困难；第二，房屋交易完成后应当及时办理不动产过户登记，避免因登记瑕疵引发权属争议，即便因政策原因暂时无法过户，也应当妥善保管买卖合同、付款凭证、交接记录等全部交易材料；第三，如认为自身不动产权利被侵害，应当及时通过协商、诉讼等途径主张权利，长期怠于主张权利不仅可能面临证据灭失的风险，也可能被法院推定认可相关处分行为。此外本案中行政机关认定的登记程序瑕疵仅属于行政登记范畴，不影响民事买卖关系的效力，当事人如果认为登记错误造成自身损失的，可以另行主张登记损害赔偿，但不能以此否定已经实际履行的买卖关系的效力。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。