配套公建不在小区备案房源内是否需要缴纳物业费？征和律所结合大连(2025)辽02民终8186号案例实务解读
法律问题
配套公建虽未在小区备案房源名录内，但属于小区规划红线范围内的，是否属于物业服务范围，业主是否需要缴纳物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽02民终8186号生效判决解答：判断房屋是否属于物业服务范围，不能仅以备案房源名录作为唯一依据，要结合小区规划红线范围、物业合同约定的服务四至、房屋是否与小区构成不可分割的整体等因素综合认定。只要房屋在小区规划红线内，属于物业合同约定的服务四至范围，即使未纳入小区备案房源名录，业主也应当按照物业合同约定缴纳物业费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
真实案例
大连某物业服务有限公司与案涉小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，明确约定了物业服务的四至范围。中国某有限公司东北分公司通过以物抵债方式，于2018年12月18日取得位于该小区规划红线内的5686.75平方米配套公建（白石湾15-2号）的所有权，2020年办理了不动产权证。因该公建未纳入小区备案房源名录，中国某有限公司东北分公司主张其房屋属于独立楼宇，不在物业服务范围内，拒绝缴纳2018年12月18日至2024年12月31日的物业费，物业公司遂诉至法院。
法院经审理认为：案涉公建位于小区规划红线范围内，属于物业合同约定的服务四至，与小区其他物业构成不可分割的整体，中国某有限公司东北分公司作为业主应当受物业合同约束；同时因物业公司未举证证明此前曾向业主催收过物业费，2018年12月18日至2021年12月31日的物业费已超过三年诉讼时效，仅支持2022年1月1日至2024年12月31日的物业费409446元，中国某有限公司作为总公司对分公司的债务承担补充清偿责任。二审法院驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽02民终8186号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月12日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主主张房屋不属于物业服务范围的，不能仅以备案房源没有自己的房屋为由抗辩，需要举证证明房屋不在小区规划红线范围内、也不在物业合同约定的四至范围之内，否则抗辩很难得到法院支持。
- 物业公司主张物业费的，要注意留存催收证据，比如挂号信/快递签收记录、微信/短信催收记录、公告催收留存的照片等，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。
- 分公司的债务首先由分公司管理的财产承担，不足以承担的部分由总公司承担补充清偿责任，债权人起诉时可以将总公司一并列为被告，最大化保障债权实现。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。