承租人欠付租金出租人能否直接解除租赁合同？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2475号案例实务解读
法律问题
承租人逾期支付房屋租金，出租人未经催告程序能否直接行使法定解除权解除租赁合同？约定违约金过高时应当如何调整？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终2475号生效判决分析：首先，根据《民法典》规定，承租人迟延履行支付租金的主要债务，出租人必须先履行催告义务，给予承租人合理的履行宽限期（通常为15-30日），承租人逾期仍不支付的，出租人才享有法定解除权。本案中出租人仅在租金支付期限届满前进行过催要，在期限届满后未履行法定催告程序，反而直接将部分租赁房屋出售给案外人，因此法院未支持其解除合同的诉讼请求。其次，合同约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求法院予以调低，本案中二审法院将原本按日双倍租金计算的过高违约金，调整为按同期LPR的1.3倍计算，符合违约金兼顾补偿性与惩罚性的原则。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最新案例
基本事实
2023年6月20日辽宁某有限公司（出租人）与崔某（承租人）签订租期5年的房屋租赁合同，约定崔某免费为出租人装修非租赁区域可享受第一年免租，次年租金3万元，全部租金18万元需在2023年12月31日前一次性付清，逾期按日双倍租金支付违约金。合同履行中崔某完成了免费装修义务，但仅支付8000元押金、1万元租金，未按期足额支付剩余租金。出租人在租金到期后未催告崔某付款，于2024年12月将部分租赁房屋出售给案外人并办理过户，随后发函要求解除合同、崔某腾房，并起诉要求支付租金及违约金，崔某反诉要求出租人赔偿优先购买权损失等。
争议焦点
- 案涉租赁合同是否应当解除；
- 约定违约金是否过高应予调整；
- 出租人是否侵害承租人优先购买权。
法院观点
首先，出租人未在租金逾期后履行催告义务，不享有法定解除权，且部分房屋所有权变动不影响租赁合同效力，合同不应解除；其次，合同约定的日双倍租金违约金显著高于出租人实际利息损失，调整为按LPR的1.3倍计算；第三，崔某长期欠付租金存在根本违约，出租人已尽告知义务，未侵害优先购买权。
裁判结果
二审改判崔某支付出租人2024年6月20日至2025年12月31日租金合计29467元，按LPR1.3倍支付违约金，驳回双方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终2475号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-05
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租人遇到承租人逾期支付租金的，务必先通过书面函件、微信/短信留痕的方式向承租人催告付款，明确合理的履行期限，承租人逾期仍不支付的再行使解除权，避免因未履行催告程序丧失解除权。
- 签订租赁合同时约定违约金不要过高，通常不要超过实际损失的30%，否则违约方有权请求法院调低，反而不利于守约方维权。
- 出租人出售租赁房屋前应当提前15日告知承租人，核实承租人是否行使优先购买权，避免被索赔优先购买权损失，但承租人存在长期欠付租金等根本违约行为的，优先购买权的行使将受到限制。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。