买了开发商名下被查封的商品房能排除强制执行吗？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2553号案例实务解读
法律问题
登记在房地产开发企业名下的商品房被法院查封后，购房的普通消费者需要满足哪些法定条件，才能排除债权人对房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终2553号生效判决分析：2025年7月24日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》施行后，商品房消费者以消费者物权期待权提出执行异议，请求排除强制执行的，仅需同时满足三个法定条件即可，无需额外证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”：一是法院查封前已经和开发商签订了合法有效的书面买卖合同；二是查封前已经支付了全部购房款，或者已付部分房款、剩余价款按要求交付法院执行；三是所购房屋是用于满足家庭居住生活需要，买受人名下无其他可用于居住的房屋。消费者物权期待权属于优先保护的权利，效力优先于一般金钱债权、抵押权甚至建设工程价款优先受偿权。
法律依据
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
最新案例
基本事实
深圳市某科技公司与鞍山市某房地产开发公司因建设工程施工合同纠纷达成调解，因开发商未履行调解书约定的付款义务，科技公司向法院申请强制执行，2024年8月法院查封了开发商名下包括案涉房屋在内的30套商品房。购房人刁某云以其早已购买案涉房屋为由提出执行异议，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行，科技公司不服提起申请执行人执行异议之诉。
经查，刁某云2021年支付购房定金、2023年支付剩余房款，2024年7月与开发商签订《商品房认购书》，明确约定了房屋位置、面积、单价、总价等核心条款，开发商因项目逾期交房给予刁某云房款优惠，出具了全款已交齐的收款收据，且刁某云夫妻名下在当地无其他用于居住的房屋。
法院观点
法院认为，刁某云与开发商签订的认购书具备商品房买卖合同核心要素，签订时间早于查封时间，属于合法有效的书面买卖合同；刁某云已按优惠价格支付全部购房款，且所购房屋用于家庭居住、名下无其他住房，完全符合商品房消费者排除强制执行的法定条件。一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，二审予以维持。
裁判结果
驳回深圳市某科技公司的上诉请求，维持原判，认定刁某云对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终2553号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-13
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 普通消费者购买新房时，尽量将购房款支付至商品房预售资金监管账户，避免支付至开发商指定的第三方个人账户或关联公司账户，降低后续付款真实性的举证风险；
- 签订购房合同后要及时督促开发商办理网签备案手续，定期查询房屋的权属状态，避免房屋被开发商的债权人查封后才知晓交易风险；
- 若遇到所购房屋被法院查封的情况，第一时间收集查封前签订的购房合同、全部付款凭证、名下无房证明等核心证据，及时向法院提出执行异议，必要时委托专业律师介入，避免错过法定救济期限；
- 需注意上述规则仅适用于向房地产开发企业购买新建商品房的消费者，若购买的是二手房，则仍需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，包括证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”，才能排除强制执行。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。