借名买房登记在子女名下被债权人申请执行能排除吗？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2554号案例实务解读
法律问题
借名购买的房屋登记在代持人名下，代持人因个人债务导致房屋被法院查封的，实际出资人能否排除债权人的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终2554号生效判决分析：借名买房的实际出资人要排除对登记在代持人名下房屋的强制执行，需同时满足四大核心法定要件：一是借名合意合法有效，不存在规避限购政策、逃避债务等非法目的；二是实际出资人已全额支付购房款及全部贷款本息；三是房屋被查封前，出资人已合法占有、使用该房屋；四是未办理过户登记非因出资人自身过错导致。同时若案涉房屋为出资人唯一住房，关乎其基本生存权益的，法院会遵循生存权优先于普通金钱债权的裁判原则，优先保护出资人的合法权益。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
- 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十六条：下列情形应当认定属于本解释第十四条第四项规定的“非因案外人自身原因未办理过户登记”：（一）案外人未办理过户登记系因不动产登记机构政策限制、存在按揭贷款抵押等客观障碍；（二）案外人提交证据证明其曾向出卖人提出过户请求，出卖人怠于协助办理；（三）其他非因案外人自身原因导致未办理过户的情形。
- 《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
最新案例
基本事实
袁某、吴某富夫妇因年龄偏大无法办理长期住房贷款，与独生女儿吴某婷约定借吴某婷名义购买鞍山岫岩县某小区房屋，购房首付款、后续全部贷款、装修款均由袁某夫妇支付，房屋交付后袁某夫妇一直实际居住，系二人唯一住房。后吴某婷因与张某洋的赠与合同纠纷被法院判决返还32万余元，张某洋申请强制执行后查封了登记在吴某婷名下的案涉房屋，袁某夫妇提出执行异议被驳回后提起案外人执行异议之诉，一审法院以代持协议存在形式瑕疵、房屋登记在吴某婷名下为由驳回二人诉请，二人上诉至鞍山市中级人民法院。
争议焦点
袁某、吴某富对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院观点
首先，袁某夫妇借名买房事由为年龄限制无法办理贷款，无规避政策、逃避债务等非法目的，虽代持协议有提前记载房产证号的形式瑕疵，但实际出资、还贷、占有房屋等事实足以证明借名合意真实有效；其次，袁某夫妇已全额支付购房款及全部贷款本息，查封前已合法占有房屋多年，未过户系因房屋处于按揭贷款期，客观不具备过户条件，完全符合排除执行的法定要件；最后，案涉房屋为二人唯一住房，关乎基本生存权益，优先于张某洋的普通金钱债权予以保护。
裁判结果
撤销辽宁省岫岩满族自治县人民法院一审判决，解除案涉房屋查封，不得执行登记在吴某婷名下的案涉房屋，一、二审诉讼费共17600元均由张某洋承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终2554号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月15日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 第一，借名买房存在极高法律风险，若非必要不建议选择该方式购房。若确需借名，一定要签订书面的代持协议，明确约定房屋所有权归属、出资义务、过户条件、违约责任等内容，同时要留存好全部出资凭证、还贷记录、装修合同、居住缴费凭证等材料，形成完整证据链，避免后续产生权属争议。
- 第二，若代持人出现债务纠纷，房屋被法院查封的，实际出资人要及时提起案外人执行异议及执行异议之诉，举证时重点围绕借名合意合法性、全额出资、查封前占有、非因自身原因未过户四个核心要件收集证据，若房屋为唯一住房要重点举证该事实，争取生存权优先保护。
- 第三，申请执行人在执行债务人财产时，若遇到案外人以借名买房为由提出异议，可重点核查借名是否存在规避限购、逃避债务的非法情形，是否存在虚假代持、恶意串通妨碍执行的情况，必要时可申请对代持协议的形成时间进行司法鉴定，维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。