未登记的居住权能不能排除强制执行？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2557号案例实务解读

法律问题

案外人主张对被执行人名下的回迁房享有居住权，但未签订书面居住权合同也未办理居住权登记，能不能排除法院的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽03民终2557号生效判决分析：未办理登记的居住权无法排除强制执行。首先居住权属于法定物权，根据《民法典》规定必须经过登记才设立，仅靠村委会证明、安置审批表等材料不产生物权效力；其次不动产权属以登记为准，家庭内部的房产分割约定仅对家庭成员有效，不能对抗外部债权人的执行申请。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。
• 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十八条第一款：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

最新案例

基本事实

苏某某诉贾某某、赵某生、赵某返还原物纠纷胜诉后，因贾某某等三人未履行生效判决确定的73万余元给付义务，苏某某向法院申请强制执行，法院依法查封了登记在贾某某名下的3套回迁房屋，其中包含案涉产籍号为43-16-78-2362号的房屋。赵某某作为赵某生的哥哥以案外人身份提出执行异议，称其对案涉房屋享有居住权，提交了村委会证明、特殊安置户审批表等证据，但未签订书面居住权合同也未办理居住权登记，一审法院驳回其异议请求后，赵某某上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。

争议焦点

赵某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院观点

1. 案涉房屋的原集体土地使用证、房屋所有权证、拆迁安置协议、回迁安置单均载明权利人为贾某某，案涉房屋属于贾某某的责任财产，法院有权依法查封执行； 2. 赵某某主张的居住权未签订书面合同也未办理登记，不符合居住权设立的法定条件，不产生物权效力； 3. 赵某某未作为被征收人与征收部门签订安置协议，不符合以产权调换为由排除执行的法定条件，家庭内部的房产分割协议不能对抗外部债权人。

裁判结果

驳回上诉，维持原判，赵某某的诉讼请求不予支持。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽03民终2557号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-12

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 若要设立合法有效的居住权，必须签订书面的居住权合同，明确约定居住的条件、期限等内容，并及时到不动产登记部门办理居住权登记，仅靠口头约定、村委会证明、内部协议均不能产生对抗第三人的物权效力； 2. 回迁房的权属以拆迁安置协议、不动产登记为准，家庭内部的房产分割约定仅对签署协议的家庭成员有效，在未办理产权变更登记的情况下，无法对抗债权人对登记在被执行人名下房产的执行； 3. 提起案外人执行异议之诉需要提供充分的物权依据，仅以实际居住为由主张排除执行的，大概率无法得到法院支持，若遇到类似纠纷建议第一时间咨询专业律师，梳理证据后再走司法程序，避免不必要的诉讼成本损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。