没有签书面房屋买卖合同的口头约定有效吗？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2732号案例实务解读
法律问题
未签订书面房屋买卖合同的口头房屋转让约定，是否具有法律效力？主张房屋是债务抵偿所得的一方需要承担什么举证责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终2732号生效判决分析：首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》要求房地产转让签订书面合同的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定不必然导致合同无效。其次，根据民法典相关规定，即使双方未签订书面合同，只要一方已经履行了主要义务、对方接受的，合同依然成立。本案中宋某乙已经配合将抵账所得的房屋登记到宋某甲名下，履行了卖方的核心义务，宋某甲也实际取得了房屋权利，双方的口头房屋买卖合同合法有效。宋某甲主张房屋是宋某乙用于抵偿欠付自己的垫付款，但未能提供充分证据证明双方存在明确的债务抵偿合意，应当承担举证不利的后果。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
- 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
最新案例
宋某乙从开发商处抵顶工程款获得鞍山市怡景家园1-1.18.3号房屋一套，房屋作价454875元。宋某乙与宋某甲口头约定将该房屋转让给宋某甲，为了省过户手续，宋某乙直接配合宋某甲与开发商签订了商品房买卖合同。后宋某甲主张该房屋是宋某乙用于抵偿欠自己的工程垫付款，拒绝支付购房款，宋某乙诉至鞍山市铁东区人民法院。一审法院认定双方存在口头房屋买卖合同关系，判决宋某甲支付扣除3万元杂费后的购房款424875元。宋某甲不服提起上诉，主张双方是债务抵偿关系、宋某乙的诉讼请求已过诉讼时效。鞍山市中级人民法院二审认为，宋某甲提交的证据不足以证明双方存在债务抵偿关系，宋某乙提交的抵顶证明、商品房买卖合同、微信聊天记录已形成完整证据链证明口头买卖合同成立，且宋某甲一审未提出诉讼时效抗辩、二审也未提交新证据证明时效届满，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终2732号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月15日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋属于高价值不动产，交易时建议尽量签订书面房屋买卖合同，明确约定房屋价款、付款时间、过户期限、违约责任等核心条款，避免口头约定引发举证困难；
- 如果确实是通过债务抵偿方式获得房屋，一定要留存明确的抵偿合意协议、对应债权的完整凭证，仅提供资金支出记录无法直接证明抵偿关系成立，很可能承担举证不利的后果；
- 诉讼时效抗辩应当在一审期间主动提出，没有新证据的情况下二审再提出诉讼时效抗辩，法院不会予以支持；
- 顶账房转让时一定要留存好开发商出具的抵顶证明、双方沟通转让的聊天记录、通话录音等证据，证明自身对房屋享有合法处分权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。