租赁合同协商解除后出租人能否直接扣留全部履约保证金？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2734号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同双方协商一致解除后，承租人因拆除自装设施造成房屋部分损坏的，出租人是否有权扣留全部履约保证金不予返还？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽03民终2734号生效判决分析：首先，双方就腾房时间、房屋交接等事项达成一致的，属于协商一致解除合同，不属于承租人单方违约解除，出租人无权以承租人违约为由直接没收全部保证金；其次，履约保证金的核心功能是担保承租人履行合同义务、避免给出租人造成损失，如承租人已就其造成的房屋损坏承担了全部赔偿责任，出租人扣留全部保证金既缺乏合同依据，也违反公平原则，应当全额返还保证金。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

最新案例

2021年关某承租陶某位于辽宁省鞍山市的房屋经营餐馆，双方签订10年租期的房屋租赁合同，关某交纳履约保证金2万元。2024年因当地政策要求高层民用建筑不得使用瓶装液化石油气，关某经营的餐馆无法正常运营，与陶某就腾房时间、房屋交接等事项协商一致，于2024年7月5日交还房屋解除合同。关某腾退时拆除自装的经营设施，造成房屋传菜电梯洞、吊顶、地暖分水器等部位损坏，原有卷帘门遗失。陶某主张关某系单方违约解除合同，要求扣留全部2万元保证金抵偿损失，并反诉要求关某赔偿各项损失共计16万余元。

一审法院审理后判令陶某返还关某保证金2万元，关某赔偿陶某各项损失7096.08元、电费645.88元、鉴定费3100元。陶某不服提起上诉，辽宁省鞍山市中级人民法院二审认为，双方就腾房、交接事宜达成一致属于协商一致解除合同，关某已就其造成的房屋损失承担了相应赔偿责任，保证金的担保目的已经实现，陶某扣留全部保证金没有法律依据，最终判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽03民终2734号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-20

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 房屋租赁双方协商解除合同时，建议就保证金返还、损失赔偿、费用结算等核心事项签署书面解除协议，明确双方权利义务，避免后续产生不必要的争议；
2. 承租人腾退房屋时如需拆除自装的装修、设施设备，应当尽到合理注意义务，避免损坏房屋原有结构及出租人所有的设施，否则需要承担相应的损害赔偿责任；
3. 出租人如认为承租人造成房屋损失，应当收集留存好损失的相关证据，不能直接以损失未获赔偿为由扣留全部保证金，可在损失金额确认后与承租人协商将保证金抵扣相应赔偿款，协商不成的可通过诉讼途径主张权利。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。