正常使用开发商预留排水管漏水致楼下受损业主要不要担责？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2742号案例实务解读

法律问题

业主正常使用开发商预留的排水管道，因管道属于隐蔽工程未接入公共排水系统导致漏水，造成楼下业主财产损失的，使用管道的业主是否需要承担侵权赔偿责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽03民终2742号生效判决解答：业主将空调冷凝水管插入开发商预留的排水管道属于正常使用房屋附属设施的行为，未接入公共排水系统的管道属于隐蔽工程缺陷，超出普通业主的认知范围和专业判断能力，业主对此没有预见义务也不存在过错，无需承担赔偿责任，相应侵权责任由未尽到设施质量保障义务和告知义务的开发商承担。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
• 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
• 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

真实案例

张某博与王某系鞍山市立山区同一楼栋上下楼邻居，2024年7月王某将自家客厅空调冷凝水管插入开发商鞍山某云房产开发有限公司预留的排水管道，因该管道属于隐蔽工程，未接入楼宇公共排水系统，冷凝水沿管线槽渗漏至楼下张某博家中，造成张某博房屋走廊吊顶、客厅天花板受损。张某博为维修受损部位共花费5500元，因协商赔偿未果诉至法院。

一审法院认定王某插入排水管时未尽到合理注意义务，判决王某和某云公司各承担50%赔偿责任，分别向张某博赔偿2325元。王某不服一审判决提起上诉，鞍山市中级人民法院二审审理认为，案涉未接入排水系统的管道属于隐蔽工程，普通业主没有能力预见该缺陷，王某属于正常使用房屋设施无过错；某云公司作为开发商未保障预留管道具备基本使用功能，也未就管道瑕疵向业主履行告知义务，是本次漏水事故的唯一责任主体，最终改判某云公司承担全部赔偿责任，向张某博支付赔偿款4650元，王某无需承担任何责任。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽03民终2742号
• 案由：财产损害赔偿纠纷
• 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-13

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 业主装修使用房屋预留的排水、管线等附属设施前，可向开发商索要房屋管线竣工图，也可先行做通水测试确认管道功能正常，避免后续因设施瑕疵产生纠纷； 2. 房屋漏水受损后，第一时间通过拍照、录像、邀请物业/社区工作人员到场见证等方式固定受损情况，不要盲目大面积拆改，避免就扩大损失部分无法向责任方主张赔偿； 3. 开发商交付房屋时应当确保预留的各类附属设施具备基本使用功能，对存在隐蔽瑕疵、不能正常使用的设施应当明确告知业主，否则因设施缺陷造成他人损害的，将承担全部侵权责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。