出租人能否直接向次承租人索要租金？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终2802号案例实务解读

法律问题

出租人在承租人欠付租金的情况下，能否直接向次承租人主张支付租金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽03民终2802号生效判决解答：出租人原则上不能直接向次承租人主张租金，除非双方直接形成了事实租赁合同关系。合同具有相对性，房屋租赁合同的权利义务仅约束出租人和承租人，即便存在转租情形，次承租人仅对承租人负有租金支付义务，出租人突破合同相对性直接向次承租人主张租金的，需要举证证明双方就租赁标的、租金标准、租赁期限等核心条款达成合意，形成直接的租赁关系，否则相关诉求不会得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

真实案例

基本事实

某有限公司（以下简称某甲公司）是案涉房屋的所有权人，2014年将包括案涉商铺在内的整体房屋出租给案外人初某乙，后法院生效判决判令初某乙腾退房屋、支付至腾退之日的租金。某甲公司主张初某乙将案涉商铺转租给初某甲经营花店，要求初某甲支付2023年1月至8月的租金39069元及利息。初某甲抗辩称其与某甲公司不存在租赁关系，2022年12月就已搬离房屋，无需支付租金。

法院观点

某甲公司未举证证明其与初某甲就租赁核心条款达成合意，不能证明双方形成事实租赁关系，即便存在转租也不能直接突破合同相对性要求初某甲支付租金。此前生效判决已经判令承租人初某乙承担全部租金支付及腾退义务，某甲公司就同一租赁期间的租金重复向次承租人主张缺乏法律依据。

裁判结果

驳回某甲公司全部诉讼请求，一审、二审案件受理费均由某甲公司负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽03民终2802号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 出租人发现承租人转租房屋的，如果想要直接向次承租人收取租金，应当及时与次承租人签订书面租赁合同，明确租金标准、支付周期、租赁期限等核心条款，避免后续产生纠纷无据可依；
2. 承租人欠付租金的，出租人可依据与承租人的租赁合同起诉要求承租人支付租金、承担违约责任，也可在执行程序中就次承租人应付的租金采取保全、提取措施，无需直接起诉次承租人增加维权成本；
3. 次承租人承租房屋时，应当核实出租人是否同意转租，保留好租金支付凭证、与承租人签订的租赁合同等材料，避免被出租人和承租人双重主张租金。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。