被执行人将房产过户给近亲属能否逃避执行？征和律所结合本溪(2025)辽05民终1485号案例实务解读
法律问题
被执行人在执行期间将名下房产过户给近亲属，近亲属以持有不动产登记证书为由提出执行异议，能否排除法院强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽05民终1485号生效判决分析：并非只要取得不动产登记证书就必然享有排除强制执行的民事权益。若房产转让行为属于恶意串通、损害债权人合法权益的情形，即使已经完成过户登记，转让行为依然依法无效，法院有权继续执行该房产。本案中余某某作为被执行人的亲生女儿，同时是被执行人持股公司的董事，明确知晓父亲存在未履行的生效判决债务，仍配合受让房产，且交易存在“名为买卖实为赠与”“转账备注为内部还款而非购房款”等多处不符合正常交易逻辑的瑕疵，最终被法院认定为恶意串通逃避执行，因此不享有排除执行的合法权益。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最新案例
基本事实
辽宁某医疗器械产业园有限公司与北京某图像技术有限公司、辽宁某医疗装备有限公司、余某某合同纠纷一案，本溪溪湖区法院2021年11月作出生效判决，判令余某某等三方连带支付债权人120万余元及违约金。因余某某等人未履行付款义务，债权人2022年2月向法院申请执行，法院依法向余某某送达了执行通知书、报告财产令。
2022年11月，余某某将其名下位于北京的案涉房产过户至女儿余某某名下，双方先出示了2021年签订的《房屋买卖合同》主张为真实交易，但过户时实际提交的是《赠与协议》并按赠与缴纳契税，余某某提交的购房款转账凭证备注均为“内部户还款”，且部分款项直接转入公司贷款账户而非余某某个人账户。2023年5月法院查封案涉房产后，余某某以其系房屋所有权人为由提出执行异议被驳回，遂提起本案诉讼要求中止执行。
争议焦点
余某某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
余某某与余某某系父女关系，余某某作为北京某图像技术有限公司的董事，明确知晓余某某存在未履行的生效判决债务，仍配合受让案涉房产，且交易存在多处不符合正常交易逻辑的瑕疵，二人转移房产的行为属于恶意串通、逃避执行，损害了债权人的合法权益，转让行为依法无效。
裁判结果
驳回余某某的全部诉讼请求，案涉房产可继续执行。
案例检索信息
案号：(2025)辽05民终1485号
案由：案外人执行异议之诉
审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
裁判日期：2026-01-05
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于债权人而言，若发现被执行人在执行阶段将财产转移给近亲属、关联方，无需单独提起撤销权诉讼，可直接在案外人执行异议之诉中以抗辩方式主张转让行为无效，大幅降低维权时间成本；
- 对于不动产买受人而言，即使能够完成过户登记，也需确保交易真实、合法、符合正常交易习惯，若明知出让人存在未清偿债务仍协助转移财产，不仅无法取得财产所有权，情节严重的还可能因涉嫌拒不执行判决、裁定罪承担刑事责任；
- 对于被执行人而言，切勿试图通过将财产转移给近亲属的方式逃避执行，此类转让行为大概率会被认定为无效，还会被法院采取失信惩戒、限制高消费、司法拘留等措施，情节严重的同样会被追究刑事责任，得不偿失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。