占用房屋注册经营地址是否要承担物权妨害损失及不当得利返还责任？征和律所结合本溪(2025)辽05民终1582号案例实务解读

法律问题

房屋所有权人主张前占用人因占用房屋地址注册经营、未及时返还钥匙等行为造成物权妨害损失及不当得利，能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽05民终1582号生效判决分析：此类诉求获得法院支持需要满足两个核心要件，一是所有权人需举证证明地址占用、未返还钥匙等行为确实导致其产生了实际损失，二是主张的不当得利需与地址占用行为存在直接因果关系。若所有权人无法证明损失实际发生，且对方经营收益主要来自自身经营投入而非地址价值，相关诉求将难以被法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
• 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
• 《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第六条：同一住所可以作为多个市场主体的住所办理登记。

最新案例

孙某甲是案涉位于本溪市平山区永丰街房屋的所有权人，2017年孙某甲曾将案涉房屋在内的5套房屋出售给孙某乙，后双方签订的房屋转让协议经仲裁裁决解除，孙某乙需向孙某甲返还房屋及相关手续。2024年孙某甲曾起诉要求孙某乙支付2019年至2024年的房屋占有使用费，法院判决支持了其相应诉求且已生效。

后孙某甲再次提起本案诉讼，主张孙某乙未及时变更美团、食品经营许可证的注册地址，拒不返还钥匙、临时建筑许可证，要求孙某乙赔偿2021年8月29日至2024年4月9日的房屋使用权妨害损失，以及孙某乙使用该地址经营美团外卖获得的不当得利收益。

法院审理查明：孙某乙早在2021年8月就明确告知孙某甲房屋已腾空，随时可以交接钥匙，不存在拒不返还钥匙的情形；案涉房屋共有5个权属证书，即使其中一个地址被孙某乙注册使用，孙某甲仍可使用其他房本地址注册，且按照当地登记规定，同一地址可注册多个市场主体，不会实质影响房屋出租；孙某乙经营美团外卖的收益来自餐饮制作、销售的实际经营投入，消费者选择消费是基于对店铺的综合评价，而非地址本身，孙某甲也未举证证明其因地址被占用产生了实际损失。最终法院判决驳回孙某甲的全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽05民终1582号
• 案由：返还原物纠纷
• 审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月12日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 若遇到他人占用自己房屋地址注册经营的情况，首先要固定实际损失的相关证据，比如租户明确因地址被占用放弃租赁的沟通记录、市场监管部门明确告知无法新办注册的书面答复等，仅以“地址被占用”为由主张损失，缺乏证据支撑的情况下很难被法院支持。
2. 主张不当得利返还时，需要举证证明对方的获利与地址占用行为存在直接因果关系，若对方收益主要来自自身的劳动、资金投入，与地址本身关联性较弱，相关诉求大概率不会被认可。
3. 若需要清除房屋地址上的旧注册信息，优先向市场监管部门申请强制注销或变更旧登记，相比直接起诉要求对方变更，行政途径的处理效率更高、成本更低。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。