抵账房买受方付清全款后开发商拒不交房过户怎么办？征和律所结合朝阳(2025)辽13民终3304号案例实务解读

法律问题

买受人购买抵账性质的商品房，已经付清全部房款且办理了预售备案，开发商能否以与施工方存在工程款纠纷、房屋被法院查封为由拒绝履行交房及过户义务？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽13民终3304号生效判决解答：首先，开发商与买受人签订的合法有效的《商品房买卖合同（预售）》对双方均有约束力，买受人已经履行完毕全部付款义务的，开发商应当依约交付房屋并协助办理产权登记。其次，开发商与案外人的工程款纠纷属于另一法律关系，不能以此对抗善意买受人的合法权益，也不符合民事诉讼法规定的中止审理的法定要件。再者，法院对案涉房屋的查封系针对买受人财产的执行措施，不影响开发商履行交房及协助过户的合同义务。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

真实案例

基本事实：2015年赵某乙、刘某甲与朝阳龙城某有限公司签订商品房买卖合同，购买案涉王府花园小区抵账房，支付全额房款并办理了预售备案，合同约定2016年5月30日前交房。但开发商迟迟未交房，还以房屋是抵给施工方的、和施工方有工程款纠纷、房屋因买受人贷款逾期被查封为由拒绝过户交房。

法院观点：开发商无证据证明买受人是顶名贷款，与施工方的工程款纠纷不能对抗买受人合法权益，查封不影响交房过户义务履行，开发商未按约定交房构成违约。

裁判结果：驳回开发商上诉，维持原判，开发商需向买受人交付案涉房屋并办理产权过户，按日万分之三标准支付逾期交房违约金。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽13民终3304号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：辽宁省朝阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月16日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购买抵账房时一定要和开发商直接签订正式的商品房买卖合同，索要全额购房款票据，及时办理预售备案登记，留存全部付款凭证，避免被认定为顶名或虚假购房。 2. 若开发商以与第三方存在纠纷为由拒绝履行合同的，买受人可直接起诉要求开发商承担违约责任，无需等待其他案件审结。 3. 房屋被法院查封的，要先核实查封原因，若系买受人自身债务导致的查封，应先解决债务纠纷解封后再办理过户，避免后续执行风险。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。