合同写了“租赁”就一定是租赁合同吗？征和律所结合乌海(2025)内03民终896号案例实务解读
法律问题
当事人签订的合同明确标注“租赁”字样，法院为何会认定为土地承包经营权转让？判断合同性质的核心标准是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内03民终896号生效判决分析：判断合同性质不能仅以合同名称为唯一依据，应当优先探究双方当事人的真实意思表示，结合合同约定的实质权利义务、履行方式、权益归属等条款综合认定。本案中虽合同名称写有“租赁”，但从双方约定的对价一次性支付、全部征地补偿权益归受让方、无附加条件的永久续租合意等核心条款来看，合同权利义务完全符合土地承包经营权转让的特征，因此法院最终未支持出租人按租赁合同主张返还场地的诉请。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
- 《中华人民共和国民法典》第三百三十四条：土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最新案例
2009年朱某、屈某与王某、郅某签订《协议书》，名义上约定朱某、屈某将7.5亩次生林地及地上130平方米住房出租给王某、郅某，租期16年，租金59万元一次性付清，同时约定租赁期内如遇国家征地，全部补偿款归王某、郅某所有，租赁期满后乙方可无条件继续租赁。2025年约定租期届满后，朱某、屈某起诉要求确认合同解除、返还租赁物并支付占有使用费。一审法院驳回原告诉请，二审乌海市中级人民法院审理认为，案涉协议实质为土地承包经营权转让，不符合租赁合同的核心特征，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)内03民终896号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区乌海市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-20
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订合同要确保“名实一致”，不要为了规避政策等原因刻意使用与真实法律关系不符的合同名称，否则极易产生后续纠纷，维权时面临败诉风险；
- 如果确实为租赁关系，不要约定全部征地补偿款归承租人所有，仅可约定地上附着物补偿、经营损失补偿等归承租人，土地本身的补偿权益归出租方的条款符合租赁关系的特征，避免被法院认定为转让关系；
- 租赁合同的续租条款应当明确约定续租期限、租金标准、协商流程等内容，不要约定无限制的自动续租条款，否则可能被认定为双方有长期转移土地权利的合意；
- 一审判决若仅存在适用已废止法律的程序瑕疵，但实体认定和裁判结果正确的，二审通常不会仅以此为由改判，当事人上诉时应当重点围绕实体事实争议举证。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。