房屋失火殃及邻店货物谁担责？征和律所结合通辽(2025)内05民终3181号案例解读

一、法律问题

当出租人将房屋出租给承租人使用，因房屋电气线路故障发生火灾，火势蔓延烧毁了合同关系外的第三人（即另一承租户）的货物时，出租人是否应当承担全部赔偿责任？前案中已经生效判决确认的"出租人与承租人之间火灾责任比例"，能否在第三人提起的侵权之诉中被参照适用？

这是本案最具争议的焦点——一审认定出租人柴某某对受害邻店张某某承担100%赔偿责任，二审则改判按30%承担。两审判决相差70%，金额相差70余万元，背后体现的正是"合同相对性"与"侵权过错比例"两套裁判逻辑的碰撞。

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)内05民终3181号生效判决分析：在因房屋失火引发的"一因多果"型财产损害赔偿案件中，出租人对合同关系外的受害第三人虽然不能援引租赁合同进行抗辩，但其承担的是侵权责任而非合同责任，赔偿比例应当根据其在火灾事故中的过错程度认定，而非简单地以"出租人身份"为由判令承担全部责任。

本案二审法院明确：同一火灾事故同时造成出租人房屋损失、承租人损失、第三人货物损失，属于典型的"一因多果"。既然在先生效的(2022)内05民终3621号判决已认定承租人李某某承担主要责任、出租人柴某某承担次要责任（30%），那么针对同一火灾原因引发的第三人损失，责任主体的过错程度并未改变，赔偿比例应当参照前案的过错认定，由出租人按30%承担赔偿责任。这一裁判思路有效统一了同一事故在不同案件中的责任认定标准，避免了"同案不同判"。

需要特别提醒的是：前案判决"本院认为"部分的过错比例认定，依据最高法(2019)最高法民再384号、(2021)最高法民申7088号确立的规则，原则上对后案不具有当然的既判力，但在"一因多果"的特殊情形下，因导致损害的原因事实同一、致害主体过错程度同一，可以作为后案裁判的重要参照。征和律所提示，这一裁判规则对类似多人受损的火灾、爆炸、漏水案件具有重要的实务指导价值。

三、法律依据

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条："行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。"

《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条："侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。"

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条："出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。"

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条："下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……"

四、最新案例

基本事实：2017年，张某某承租柴某某临街房屋经营建材装潢店；同期，柴某某将相邻房屋出租给李某某使用，李某某又转由徐某某实际居住。2021年3月16日，该房屋区域发生火灾，消防部门作出《火灾事故重新认定书》，排除遗留火种、自燃、生产生活用火不慎引发火灾的可能性，不排除电气线路故障引发火灾的可能性。火灾烧毁了张某某店内全部货物，经评估损失为100余万元。

此前，柴某某曾就自己房屋损失起诉李某某，生效判决认定李某某承担主要责任（70%）、柴某某作为出租人未尽到电气线路检查维护义务承担次要责任（30%）。

争议焦点：1.出租人柴某某对邻店第三人张某某的损失应承担全部责任还是按比例承担？2.前案确认的责任比例能否参照适用？3.评估机构依据被害人单方提交的物品清单作出的评估意见能否采信？

法院观点：二审法院认为，本案与前案系同一火灾导致的"一因多果"，致害原因和过错主体相同，应参照前案责任比例认定。出租人柴某某未履行对老旧房屋电气线路的检查维护义务存在过错，但承租人李某某作为实际使用人未尽到妥善管理义务负主要责任。关于评估意见，火灾损失具有不可逆性、现场证据易灭失，由具备专业资质的评估机构基于现场照片、进货票据等综合评定的损失数额，具有客观性和可参考性，应予采信。

裁判结果：撤销一审判决，改判柴某某按30%比例赔偿张某某经济损失300183.30元，驳回对实际居住人徐某某承担连带责任的诉请。

案例检索信息

• 案号：(2025)内05民终3181号
• 案由：财产损害赔偿纠纷
• 审理法院：内蒙古自治区通辽市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月22日

五、征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：火灾、漏水、爆炸等事故型财产损害赔偿案件中，"一因多果"是常见情形，准确把握责任比例认定规则至关重要。

给房屋出租人的建议：第一，对老旧房屋，尤其是建造年代久远、电气线路老化的房屋，出租前必须委托专业机构进行安全检查并留存书面记录，承租期间也要定期检查维护；第二，租赁合同中应明确约定承租人的安全使用义务、用电用火规范以及违反义务的违约责任；第三，应当为出租房屋投保财产险及第三者责任险，分散经营风险；第四，一旦发生事故，应第一时间报警、报消防、固定现场证据，争取消防部门作出对自己有利的责任认定。

给受害第三人的建议：第一，火灾发生后立即拍照、录像固定现场，对烧损货物逐一清点造册并由现场目击者签字确认；第二，注意保存进货单据、付款凭证、销售台账、监控录像等证明货物存在的关键证据；第三，及时申请价格评估，征和律所提醒，对方对评估材料的真实性提出异议是常见抗辩手段，原始进货凭证越完整、越规范，评估意见的证明力就越强；第四，起诉时应当将出租人、承租人、实际使用人一并列为被告，由法院根据查明的过错情况确定责任主体和比例。

关于评估意见采信的拓展提示：本案另一争议点是被害人单方提供的物品清单能否作为评估依据。征和律所提醒，火灾损失的特殊性决定了"完美举证"几乎不可能，司法实践中倾向于在专业评估机构出具评估意见时予以采信，对方若有异议应承担相应的反证责任，单纯否认而无反证一般难以推翻评估结论。这一裁判倾向对受害人维权较为有利，但也提醒经营者平时务必规范进货台账，避免事后举证困难。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。