同一不动产多份租赁合同冲突如何维权？征和律所结合巴彦淖尔(2025)内08民终1869号案例实务解读
法律问题
同一不动产上先后存在多份合法有效的租赁合同时，后取得租赁债权的债权人能否要求在先的承租人排除妨害、腾退场地？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内08民终1869号生效判决解答：排除妨害请求权的行使主体仅限于不动产的物权人或者合法的有权占有人，债权具有相对性，普通债权人不能依据其对出租人享有的债权向第三方主张排除妨害。如果两份租赁合同均无证据证明存在无效、可撤销或已经解除的情形，签订在先且已经实际占有使用租赁物的承租人属于有权占有，后取得租赁债权的主体仅能向出租人主张违约责任，无权要求在先承租人腾退场地。此外法院在审理此类案件时，不会轻易否定未参与诉讼的案外人签订的合同效力，仅依据在案证据判断各方是否享有足以排除妨害的合法权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
真实案例
2023年12月30日，案外人晨浩公司因欠付江苏某公司大额货款，签订《承包租赁合同》将案涉洗煤厂租赁给江苏某公司20年，以租金抵扣债务，合同合法有效且江苏某公司已实际控制场地。2024年4月晨浩公司又与湖北某甲公司签订1年期场地租赁合同，到期后2025年3月湖北某甲公司将对晨浩公司的债权转让给湖北某丙公司，2025年4月1日湖北某甲公司与晨浩公司签订《以租抵债合同书》约定继续租赁案涉洗煤厂至债务清偿完毕。后湖北某丙公司以其享有案涉洗煤厂租赁权为由，起诉要求江苏某公司停止侵权、腾退洗煤厂并赔偿损失。一审驳回湖北某丙公司全部诉讼请求，二审法院审理认为湖北某丙公司与江苏某公司均为晨浩公司的债权人，江苏某公司签订租赁合同在先且无证据证明该合同无效或解除，属于有权占有，湖北某丙公司并非案涉洗煤厂的物权人，无权要求江苏某公司排除妨害，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)内08民终1869号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月14日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁不动产前务必核查不动产的权属、是否存在在先租赁、抵押等权利负担，可要求出租人出具不动产查询证明、无权利负担承诺，必要时到不动产登记部门核实相关信息，避免出现租赁权冲突的情形。
- 签订以租抵债协议前，除核查不动产权属情况外，还要确认债权人对债务人享有的债权合法有效，签订后及时办理不动产租赁备案登记，实际占有使用租赁物并留存占有使用的相关证据（水电费缴纳凭证、经营记录、安防记录等），提升自身权利的优先性。
- 若遇到多份租赁合同冲突的情况，优先和出租人及其他承租人协商解决，协商不成的，及时向法院起诉主张权利，仅为普通债权的，应优先向出租人主张违约责任，而非向第三方承租人主张排除妨害，避免不必要的诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。