村民受让同村宅基地建房未登记能否要求占有人返还？征和律所结合巴彦淖尔(2025)内08民终1916号案例实务解读

法律问题

农村村民受让同村集体经济组织成员的宅基地建房后未办理产权登记，是否有权要求无权占有人返还房屋？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)内08民终1916号生效判决解答：首先，宅基地在本集体经济组织内部转让不违反法律强制性规定，转让合同合法有效，受让人基于合法转让行为以及出资建房的事实，即便未办理不动产产权登记，也享有案涉房屋的合法占有使用权，有权向无权占有人主张返还原物。其次，房屋赠与需要有明确的赠与意思表示以及受赠人同意接受赠与的意思表示，仅交付钥匙供亲属居住的行为不能推定构成赠与，占有人以存在赠与关系为由主张有权占有的，应当承担举证责任，举证不能的即属于无权占有，应当向权利人返还房屋。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
• 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
• 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第五款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

真实案例

沈某甲是巴彦淖尔市临河区双河镇临铁村二组村民，2014年8月与同村六组村民杨某、赵某签订《转让宅基地协议书》，受让面积667平方米的宅基地一块，支付转让款13.5万元，临铁村委会出具证明认可该转让行为。后沈某甲出资在该宅基地上翻建了主房、附房及院墙，未办理不动产登记。2015年沈某甲的女儿与尹某甲、李某的儿子结婚，沈某甲将案涉房屋钥匙交给女儿供其使用，后尹某甲、李某搬入案涉房屋居住并对房屋进行了装修添附。后沈某甲要求尹某甲、李某搬离被拒，遂向法院提起返还原物之诉。

尹某甲、李某抗辩主张：案涉房屋是沈某甲赠与女儿的陪嫁财产，其属于有权占有；且沈某甲存在一户多宅的情形，案涉房屋未办理登记，沈某甲不享有物权，无权要求返还。

法院审理认为：同村集体经济组织成员之间的宅基地转让合法有效，沈某甲基于转让行为和出资建房的事实，取得案涉房屋的合法权利，未办理登记不影响其行使返还原物请求权；尹某甲、李某未提供证据证明沈某甲有明确的赠与意思表示，其主张有权占有的理由不成立。最终一审判令尹某甲、李某于判决生效后1个月内搬离并返还房屋，二审法院驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)内08民终1916号
• 案由：返还原物纠纷
• 审理法院：内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-16

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，农村宅基地转让仅限本集体经济组织内部成员之间进行，转让时建议签订书面转让协议，同时要求村委会出具同意转让的证明，避免后续就转让效力产生纠纷；第二，宅基地上房屋建成后建议及时办理不动产登记，取得完整的物权凭证，后续主张权利时举证更为便捷；第三，赠与价值较大的不动产时，建议签订书面赠与协议明确赠与意思表示，受赠人也应当及时留存接受赠与的相关证据，赠与房产的尽量及时办理过户登记，避免赠与人行使任意撤销权产生纠纷；第四，无权占有人在占有房屋期间的装修、添附部分，如果产权人不同意利用的，占有人主张补偿的需要在诉讼中及时提起反诉并申请对添附的现存价值进行评估，否则法院不会在本诉中直接处理该部分诉求。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。