仅办理网签的房屋让与担保能否主张优先受偿权？征和律所结合内蒙古(2025)内民申6426号案例实务解读
法律问题
以不动产设定让与担保时，仅办理网签备案未完成所有权过户登记，债权人是否有权主张对房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内民申6426号生效判决解答：让与担保作为非典型担保的一种，债权人要享有优先受偿权必须满足两个核心要件：一是双方存在明确的担保合意，二是已经完成法定的财产权利变动公示。对于不动产而言，法定的权利变动公示方式是所有权转移登记，房屋网签仅为行政管理手段，不产生物权公示效力，因此仅办理网签的不动产让与担保，债权人无法主张优先受偿权。
法律依据
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
真实案例
基本事实
陶某向师某甲出借96.5万元，师某甲出具《抵押借款协议》约定以位于包头市东河区贵发山庄29-X室的房屋作为借款担保，某公司（房地产开发企业）与陶某就案涉房屋签订《包头市商品房买卖合同》并办理了网签备案。后师某甲仅偿还40万元，剩余借款未按期清偿。陶某起诉要求确认其对案涉房屋享有优先受偿权，一审、二审均未支持其该项诉讼请求，陶某遂向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。
法院观点
虽可认定某公司存在以案涉房屋为案涉借款提供担保的合意，但双方仅就案涉房屋签订了买卖合同并办理网签，未办理所有权过户登记，未完成让与担保要求的财产权利变动公示，不产生物权效力，故陶某主张的优先受偿权无法律依据。
裁判结果
驳回陶某的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2025)内民申6426号
- 案由：民间借贷纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区高级人民法院
- 裁判日期：2026年1月9日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 设定不动产让与担保时，务必办理所有权转移登记，仅网签备案不产生物权公示效力，无法对抗第三人，也无法享有优先受偿权；
- 如暂时无法办理所有权过户，建议优先选择办理不动产抵押登记，抵押登记作为法定担保公示方式，也可保障债权人的优先受偿权；
- 无论采用何种担保方式，都应当留存书面的担保合意文件，避免仅有房屋买卖合同无法证明担保关系的情况出现；
- 担保权利应当在主债权诉讼时效期间内行使，逾期行使的，人民法院不予保护。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。