共同共有房屋被配偶擅自低价出租能否要求承租人赔市场价差额？征和律所结合银川(2025)宁01民终3437号案例实务解读
法律问题
夫妻共同共有的房屋被一方擅自低价出租，另一方作为共有人能否主张按照同地段市场价计算租金差额，要求承租人承担赔偿责任及连带责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终3437号生效判决解答：若承租人租赁时对房屋存在其他共有人的情况不知情，已按照租赁合同约定足额支付租金，且无证据证明承租人与出租人存在恶意串通损害共有人利益的情形，租赁合同合法有效，共有人无权要求承租人按照市场价格补足租金差额，也无权要求承租人对出租人的赔偿责任承担连带责任。共有人的损失应当向擅自出租共有房屋的一方主张。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百九十九条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
真实案例
李某与孟某原系夫妻关系，位于银川市兴庆区的案涉营业房属于二人共同共有财产，离婚时未予分割。2018年11月，孟某擅自将案涉房屋一层出租给吕某经营修车行，约定年租金22000元，租期至2024年11月。吕某租赁后按约定逐年向孟某支付租金。
2022年8月李某发现房屋被出租后，起诉要求吕某搬离房屋，经两审法院判决支持，李某于2023年10月收回房屋。后李某再次起诉，主张案涉房屋同地段年租金为5万元，吕某与孟某恶意串通签订低价租赁合同损害其利益，要求吕某赔偿其5年租金损失的一半共计12.5万元，孟某承担连带责任。
法院经审理认为：现有证据无法证明吕某签订租赁合同时知晓房屋存在其他共有人，也无证据证明其与孟某存在恶意串通，案涉租赁合同合法有效，吕某已按约定支付了大部分租金，仅需对欠付部分的租金向共有人李某承担给付责任。孟某擅自出租共有房屋并收取全部租金，侵害了李某的共有权，应当向李某返还已收租金的一半。最终判决吕某赔偿李某租金损失5246.58元，孟某赔偿李某租金损失49000元，二审驳回李某上诉维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终3437号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-19
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 共有财产处置需经全体共同共有人同意，若共有人擅自对外出租、出售共有财产，其他共有人有权向擅自处分人主张损失赔偿，但无证据证明相对人恶意的，无权对抗善意相对人。
- 承租人租赁房屋时应当核实房屋权属证明，若房屋存在共有人的，应当要求全体共有人签字同意出租，避免后续因共有人主张权利导致无法继续使用房屋、产生损失。
- 共有人发现共有财产被擅自处分后，应当第一时间固定相对人与处分人恶意串通的相关证据，比如租金明显低于市场价、租金转账路径异常、双方存在关联关系等，才能主张合同无效或要求相对人承担连带责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。