房屋买卖中销售人员内部请示聊天能否认定付款期限变更？征和律所结合银川(2025)宁01民终5194号案例实务解读
法律问题
房屋买卖交易中，销售人员向公司内部领导请示同意宽限付款期限的聊天记录，能否认定为买卖双方对合同付款期限的有效变更？购房者能否据此主张双方履约顺序变更，行使同时履行抗辩权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终5194号生效判决解答：合同变更需要双方当事人协商一致，形成明确的合意。销售人员的内部请示聊天仅属于公司内部沟通流程，若未明确向购房者告知并形成双方共同确认的变更约定，也未对书面合同条款进行修改的，不能认定为合同内容已有效变更。购房者仍需按原书面合同约定的期限履行付款义务，逾期未付款的，开发商有权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
真实案例
2022年4月，杜某与银川某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杜某购买该公司开发的商铺，总价款1433454元，签订合同时付78万元，剩余653454元尾款需于2022年5月14日前付清，开发商应于2022年5月31日前交付房屋。杜某支付首付款后，以销售人员和公司领导的内部聊天记录已约定“2022年5月30日交房同时付尾款”为由，一直未支付剩余尾款，且主张房屋存在质量问题不符合交付条件，起诉要求开发商维修房屋后交付、支付逾期交房违约金、经营损失等，一审法院驳回其全部诉讼请求。
银川市中级人民法院二审审理认为：案涉微信聊天属于开发商工作人员内部请示内容，未体现与杜某就合同变更达成一致的意思表示，也未对书面合同的付款期限条款进行修改，不能认定合同已变更。杜某作为先履行付款义务的一方，未按约定支付尾款，开发商有权行使先履行抗辩权拒绝交房，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终5194号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-04
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋交易过程中若需变更合同核心条款（如付款期限、交房时间、违约责任等），一定要双方签署书面的补充协议，或者由对方出具加盖公章的变更通知，切勿仅凭销售人员的口头承诺、内部聊天记录就认定合同已变更，避免后续产生纠纷时缺乏有效证据。
- 签订书面合同前一定要仔细核对所有条款，对于销售人员给出的额外承诺，要落实到书面合同中，避免出现“口头承诺不算数”的风险。
- 若发现房屋存在质量问题，建议先按合同约定履行自身付款义务后再向开发商主张质量瑕疵责任，或者与开发商就质量问题、付款安排协商一致形成书面约定，不要直接以房屋有质量问题为由拒付房款，否则可能被认定为违约，反而丧失维权的主动性。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。