以他人名下房屋顶账多年未过户能否解除顶账协议？征和律所结合银川(2025)宁01民终5830号案例实务解读
法律问题
买卖双方签订以房抵债协议后，抵账房屋属于案外人所有、多年未完成过户也未实际交付，债权人能不能要求解除顶账协议，主张债务人支付原欠货款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终5830号生效判决解答：以物抵债协议的核心目的是消灭原金钱债务，若债务人对抵顶的财产不享有合法处分权，且未在合理期限内完成财产交付、过户等义务，导致债权人签订抵债协议的目的无法实现的，债权人有权依法解除顶账协议，要求债务人继续履行原债务。若抵债协议未约定解除权行使期限，债权人在知道解除事由后经催告债务人仍不履行，在法定除斥期间内行使解除权的，依法产生解除效力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款：债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持。
真实案例
基本事实
2013年银川某商品混凝土有限公司向宁夏某劳务分包有限公司供应商品砼，经双方结算，劳务公司共欠付货款903685元，2016年双方签订《房屋顶账协议书》，约定劳务公司用登记在其法定代表人朱某名下的一套公寓抵顶35万元货款。协议签订后近10年，该房屋始终未完成过户登记，也未实际交付给混凝土公司使用，还欠缴多年物业费、采暖费，混凝土公司甚至因无法向第三方交付该房屋被起诉，被法院判决退还购房款35万元及利息。2025年混凝土公司经催告后起诉要求解除顶账协议，支付剩余货款及逾期损失。
法院观点
首先案涉抵账房屋属于劳务公司法定代表人个人所有，劳务公司未取得该房屋的合法处分权，也未在合理期限内完成房屋交付、过户义务，导致混凝土公司签订顶账协议的目的无法实现，符合法定解除条件，顶账协议自解除通知送达之日解除；其次双方原约定的违约金明显低于混凝土公司的实际损失，法院结合案件履行情况调整为按年利率3%计算逾期付款损失符合法律规定。
裁判结果
银川市中级人民法院二审驳回宁夏某劳务分包有限公司的上诉，维持一审判决：案涉《房屋顶账协议书》于2025年7月14日解除，宁夏某劳务分包有限公司支付银川某商品混凝土有限公司货款353685元、逾期损失78227.37元，并按年利率3%支付后续逾期付款损失至货款清偿完毕之日。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终5830号
- 案由：买卖合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月4日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订以物抵债协议时，首先要核实抵债财产的所有权归属，确认债务人对抵债财产享有合法处分权，要求产权人出具同意抵债的书面决议或授权文件，必要时可办理公证，避免出现无权处分的风险；
- 以房抵债的要明确约定房屋交付时间、过户期限、税费承担、逾期履行的违约责任等核心条款，避免模糊约定导致后续维权困难；
- 抵债协议签订后要及时督促对方履行过户、交付义务，经催告后仍不履行的要及时行使解除权，避免超过法定时效；
- 如果合同约定的违约金过低不足以覆盖实际损失的，可向法院申请调整违约金标准，无需受原约定金额的限制。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。