以房抵债拿到的房子权利能优先于银行抵押权吗？征和律所结合银川(2025)宁01民终6017号案例实务解读
法律问题
以房抵债的受让人是否属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者，其对房屋的权利能否优先于在先设立的抵押权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终6017号生效判决解答：商品房消费者优先权是为保护公民生存居住权设置的特殊优先权利，仅适用于同时满足以下三个要件的主体：一是真实向开发商购买房屋且以居住为目的；二是已支付全部购房款（或一审辩论终结前补齐剩余价款）；三是名下无其他用于居住的房屋。以房抵债属于债权清偿的替代履行方式，若受让人无法证明基础债权真实存在、且与开发商存在直接的商品房买卖合意，仅依据后续补签的合同、涂改的购房发票，无法被认定为商品房消费者，其权利不能优先于银行已合法登记的抵押权。
法律依据
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
2006年银川某建设集团有限公司因欠付案外人崔某工程款，将案涉银川市兴庆区某小区42-4-402号房屋抵顶给崔某，后续购房发票开具至案外人蒋某名下，蒋某出具承诺书将房屋变更至王某1名下。王某1主张案涉房屋是开发商抵顶欠付自己的砂石料款所得，自己属于商品房消费者，权利应当优先于银行2005年就已设立的在建工程抵押权，遂诉至法院要求确认优先权、解除抵押并办理过户。
法院经审理认为，王某1无法证明其与开发商存在真实的砂石料买卖债权，也无法证明其是直接向开发商购买房屋的消费者，案涉房屋最初是抵顶给崔某的工程款，后续流转过程证据不足，不符合商品房消费者优先权的适用条件，因此一审、二审均判决驳回王某1的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终6017号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月4日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债的受让人原则上不享有商品房消费者优先权：该优先权仅用于保护普通消费者的生存居住权益，以房抵债本质是债权清偿的替代方式，不属于真实的商品房消费行为，无法优先于抵押权、建设工程价款优先权等法定优先权。
- 接受以房抵债需做好全流程证据留存：若确需接受开发商以房抵顶欠款，务必签订正式的商品房买卖合同并完成网签备案，留存好基础债权的全部凭证（供货合同、对账单、欠款确认书等），同时及时办理收房入住，留存水电暖、物业费缴纳记录，避免后续纠纷举证不能。
- 购房前务必核查房屋权利状态：无论是直接购房还是接受以房抵债，都要先到不动产登记部门查询房屋是否存在抵押、查封、预告登记等权利限制，避免支付款项后无法过户，钱房两空。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。