房屋漏水要求物业公司维修赔偿被驳回？征和律所结合银川(2025)宁01民终6047号案例实务解读

法律问题

房屋过了质保期后屋顶漏水，业主能否要求物业公司承担专有部分维修义务或赔偿自行维修的损失？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)宁01民终6047号生效判决解答：首先，屋顶属于楼栋全体业主共有部分，过质保期后共有部分的大中修应当依法启用住宅专项维修资金，而非直接由物业公司承担全部维修责任。其次，物业公司已经按照物业服务合同约定多次对案涉楼栋屋顶进行局部维修，且自行承担了维修费用，已经尽到了合理的物业服务义务。再次，此前另案中已经因为物业公司未及时启动专项维修资金的服务瑕疵，对业主应缴纳的物业费进行了减免，已经对业主的损失作出了补偿。业主未举证证明其房屋内部损失与屋顶漏水存在直接因果关系，也无法证明物业公司存在未履行物业服务义务的情形，因此其要求物业公司维修或赔偿的诉求无法得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

真实案例

王某系银川永宁县某小区业主，该小区由宁夏某环境工程有限公司提供物业服务。王某房屋所在楼栋2010年竣工，屋顶防水质保期5年，2019年物业公司入驻时已过质保期。王某因房屋漏水要求物业公司维修，物业公司先后于2021年、2023年、2025年三次对案涉楼栋屋顶进行局部维修，费用自行从物业费中支出。后王某以物业公司未解决漏水问题为由拒交物业费，物业公司起诉索要物业费的另案中，法院因物业公司未及时启动专项维修资金存在服务瑕疵，酌定减免王某5%的物业费。后王某另行起诉要求物业公司维修其房屋内部受损部位、对屋顶全部维修或赔偿损失1万元，一审法院驳回其诉讼请求，王某不服上诉至银川市中级人民法院。

法院审理认为：首先屋顶过质保期后属于共有部分，应启用专项维修资金维修；其次王某未举证证明其房屋内部损失与屋顶漏水存在直接因果关系；再次物业公司已经多次履行局部维修义务，且此前已经通过减免物业费的方式对业主作出补偿，已经尽到合理义务。最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)宁01民终6047号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-05

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，业主遇到房屋漏水问题时，首先要明确漏水部位是专有部分还是共有部分，专有部分的维修责任由业主自行承担，共有部分过了质保期的，应当优先申请启用住宅专项维修资金，而非直接要求物业公司承担全部维修责任。第二，业主要注意留存漏水证据、与物业公司沟通的记录、自行维修的支付凭证、损失与漏水存在因果关系的证明等材料，避免因举证不能承担败诉风险。第三，物业公司发现共有部分需要大中修的，应当及时牵头组织业主表决启动专项维修资金，避免因未履行职责被认定存在服务瑕疵，承担不利责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。