业主封包自家内公共下水管道致漏水损失要担责吗？征和律所结合银川(2025)宁01民终6098号案例实务解读

法律问题

业主将位于自家专有区域内的公共下水管道封包且未预留检修口，导致管道漏水后无法及时检修扩大损失的，是否需要承担侵权责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)宁01民终6098号生效判决解答：该种情形下业主应当承担对应侵权责任。首先，位于业主专有区域内的公共管道属于全体业主共有，业主作为专有区域的权利人，负有配合物业对公共管道进行日常巡检、维修的义务。业主私自封包公共管道且未预留检修口的行为，直接导致物业无法对管道进行常规维护，漏水后也无法及时排查维修，对损失的发生和扩大存在明显过错，应当承担与其过错程度匹配的赔偿责任。本案中法院最终判决封包管道的业主承担50%的主要赔偿责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
• 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
• 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

真实案例

徐某系银川某小区二楼业主，刘某系该小区三楼业主，银川某物业集团股份有限公司为小区物业服务方。2024年7月小区一楼业主报修厨房顶部漏水，物业排查过程中发现漏水点位于刘某家厨房的公共下水管道接口处，但因刘某装修时私自封包该公共下水管道且未预留检修口，导致无法第一时间排查维修，漏水造成徐某房屋内装修、物品等财产受损。

一审法院委托鉴定机构认定徐某的财产损失为6001.51元，判决刘某承担50%的赔偿责任（即3000.1元），物业公司承担40%的赔偿责任（即2400元），徐某因未及时发现漏水自行承担10%的责任。刘某不服提起上诉，主张漏水来源于楼上四、五楼业主，应当由四、五楼业主及物业公司承担全部责任。银川市中级人民法院二审审理认为，刘某封包公共管道未留检修口导致无法及时维修扩大损失，过错明显，现有证据无法证实四、五楼业主存在过错，一审责任划分符合公平原则，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)宁01民终6098号
• 案由：财产损害赔偿纠纷
• 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-20

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 业主装修时切勿私自封包位于自家区域内的公共下水、供水、燃气等管道，确需封包的必须预留符合规范的检修口，否则后续因无法检修导致的漏水、堵塞、燃气泄漏等损失，业主需要承担相应赔偿责任。
• 购买二手房的业主，收房时要注意核查房屋装修是否存在违规封包公共设施的情况，即使公共管道是前业主封包的，二手房买受人作为房屋的现有权利人，也需要对该封包行为导致的损害承担责任，发现违规封包要及时整改避免风险。
• 物业公司应当建立公共设施定期巡检制度，发现业主违规封包公共管道的要及时劝阻、要求整改，留存劝阻记录，否则因未及时排查隐患导致业主损失的，也要承担对应管理失职责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。