合资建房未获宅基地权利人确认能否主张安置房所有权？征和律所结合银川(2025)宁01民终6214号案例解读
法律问题
合资在他人宅基地上建房，后续拆迁获得的安置房，合资人仅和宅基地权利人的亲属签订建房协议、未取得宅基地权利人签字确认的，能否主张安置房所有权，拒绝返还房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终6214号生效判决解答：案涉拆迁安置房屋的原始权利人为宅基地使用权人郑某，仅郑某有权对房屋进行处分。陈某甲与郑某的亲属周某乙签订的所有合资建房协议、房屋分配协议均未取得郑某签字确认，郑某事后也明确表示不追认，上述协议对郑某不产生法律约束力。郑某将案涉房屋出售给周某甲，并经村委会出具安置入住证明将被安置人登记为周某甲，周某甲是案涉房屋的合法财产权益人，陈某甲占有案涉房屋没有合法依据，应当向周某甲返还房屋。陈某甲主张的7万元装修补偿与本案返还原物纠纷不属于同一法律关系，可另行起诉主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
真实案例
2006年陈某甲与周某甲的父亲周某乙签订《建房协议合同书》，约定陈某甲出资5万元，在原审第三人郑某的宅基地上合资建房，陈某甲享有300平方米房屋所有权，拆迁后可获得对应面积的补偿。房屋建成拆迁后，陈某甲先后与周某乙签订多份补充协议，约定案涉拆迁安置房归陈某甲所有，周某乙将房屋钥匙交付陈某甲，陈某甲自2017年起占有使用案涉房屋至今，但所有协议均无宅基地权利人郑某签字确认。
后郑某将案涉安置房出售给其侄女周某甲，村委会出具《安置入住结算证明》确认被安置人为周某甲，周某甲起诉要求陈某甲返还房屋。一审、二审法院均认为，郑某作为案涉房屋的原始权利人，将房屋出售给周某甲并办理了安置登记，周某甲是合法财产权益人，陈某甲与周某乙签订的协议未取得郑某追认，不能作为合法占有房屋的依据，最终判决陈某甲于判决生效15日内返还案涉房屋。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终6214号
- 案由：返还原物纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月14日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合资建房、约定拆迁补偿分配时，所有协议必须由宅基地使用权人、房屋所有权人等全部权利人共同签字确认，仅与权利人亲属签订的协议无法约束权利人，后续极易产生权属纠纷，造成财产损失。
- 购买拆迁安置房时，应当先核实房屋的原始安置权利人，要求所有权利人共同签署房屋买卖合同，同时及时办理安置资格更名手续或者产权过户登记，避免出现一房多卖、他人主张权利的风险。
- 无权占有他人房屋期间产生的装修、改造费用，权利人同意补偿的可协商处理，协商不成的可另行起诉主张，但不能以未获得装修补偿为由拒绝返还房屋，否则可能承担额外的房屋占用费损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。