以房抵债购房且名下已有住房的买受人能否要求涤除在先抵押权？征和律所结合石嘴山(2025)宁02民终1357号案例实务解读
法律问题
通过以房抵债方式受让商品房，且买受人名下已有足以满足家庭居住需求的房屋，能否被认定为商品房消费者，进而主张其权利优先于在先设立的抵押权，要求抵押权人涤除房屋上的抵押登记？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁02民终1357号生效判决解答：商品房消费者权利优先于抵押权是基于生存权优先于经营债权的特殊价值导向，仅适用于为满足基本居住需求购房的消费者。认定商品房消费者需同时满足“以居住为目的购房”“已支付全部价款”两个核心要件，二者缺一不可。本案中周某某已通过另案诉讼取得同一小区内面积205.74平米的复式房屋，足以覆盖其家庭基本居住需求，案涉房屋系通过以房抵债方式取得，周某某既无法证明已支付全部购房款，也无证据证明购房目的为居住需求，不符合商品房消费者的认定标准，无权要求涤除银行在先设立的合法抵押权。
法律依据
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
基本事实
石嘴山市某某房地产开发有限公司为获取项目贷款，将其开发的案涉在建工程抵押给中国某某银行股份有限公司银川兴庆支行，并依法办理了抵押登记。2016年周某某与某某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定以333270元购买案涉房屋，房款通过多手以房抵债方式支付。经查周某某已通过另案诉讼取得同一小区内205.74平米复式房屋的所有权，其主张案涉房屋为居住需求购买，起诉要求银行涤除案涉房屋抵押登记、开发商协助办理不动产过户手续。一审法院支持周某某诉讼请求后，银行不服上诉至宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
法院观点
法院审理认为：周某某名下已有的205.74平米复式房屋足以满足其家庭基本居住需求，其生存权与居住权已经得到保障，案涉房屋既无证据证明用于居住，也无法证明已支付全部购房款，不符合商品房消费者的认定标准，其权利不能优先于银行已合法登记的抵押权。
裁判结果
二审撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2025）宁0202民初4726号民事判决，驳回周某某全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁02民终1357号
- 案由：建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月9日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债的买受人不属于天然的商品房消费者，若要主张权利优先于抵押权，需充分举证证明购房目的为满足基本居住需求、已实际支付全部购房款、已合法占有房屋三个核心要件，否则难以获得法院支持。
- 购房者在签订商品房买卖合同前，应主动查询不动产登记簿确认房屋是否存在抵押、查封等权利负担，避免后续支付房款后无法办理过户的风险。
- 银行作为在建工程抵押权人，在同意开发商销售抵押房产时，应当完善预售资金监管机制，确保售房款优先用于清偿贷款，避免抵押物被处置后债权落空的风险。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。