合同无效后能否要求对方单独拆围墙赔土地损失？征和律所结合遵义(2025)黔03民终6803号案例实务解读
法律问题
租赁合同因违法改变土地用途被认定无效后，承租人能否要求出租人单独拆除双方共同修建的围墙，并直接按照国家土地征收标准主张土地损失赔偿？已被生效判决处理过的恢复原状诉求再次起诉是否构成重复起诉？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黔03民终6803号生效判决解答： 首先，合同无效后的恢复原状义务属于双方共同义务，而非某一方的单方责任。本案中生效判决已明确双方可自行恢复土地原状后，就产生的费用协商分摊或另行起诉主张，周某未自行履行恢复义务，反而要求杨某甲单独拆除共同修建的围墙，没有法律依据。 其次，周某要求拆除的下水管并非杨某甲安装，其要求杨某甲承担拆除责任无事实依据。 第三，周某要求按照土地征收标准主张赔偿的诉求不能成立：一方面土地征收标准仅适用于国家征收土地的行政场景，不适用于民事合同无效的损失赔偿；另一方面主张赔偿的前提是土地确实无法恢复原状，周某未提交专业机构或职能部门出具的土地无法恢复的证明，也未实际尝试恢复土地，未完成举证责任。 最后，周某在本案中提出的拆除围墙诉求，与前诉的恢复原状诉求实质完全一致，属于对已经生效判决处理的事项重复起诉，依法不应支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。
真实案例
2011年，周某与杨某甲先后签订《租赁协议》《合作协议》，约定周某将其0.71亩土地出租给杨某甲，双方共同出资经营场地，协议履行过程中双方共同修建了围墙、硬化了土地，后因违法改变土地用途，前述协议被生效判决认定无效。
2024年遵义市中级人民法院作出的(2024)黔03民终4713号生效判决明确：周某、杨某甲均负有恢复土地原状的义务，周某可自行将案涉土地恢复原状，相关费用与杨某甲协商结算或另行主张权利。
2025年周某再次向法院起诉，要求杨某甲单独拆除双方共同修建的围墙、拆除案外人唐某甲安装的下水管，并按照国家土地征收标准71800元/亩赔偿其土地损失50978元。一审法院判决驳回周某全部诉讼请求，周某不服提起上诉。
贵州省遵义市中级人民法院二审审理认为：案涉下水管并非杨某甲安装且已实际拆除，周某要求杨某甲拆除无依据；案涉围墙系双方共同修建，周某要求杨某甲单独拆除的诉求与前诉恢复原状的诉求实质相同，属于重复起诉；周某未提交证据证明案涉土地已无法恢复，其主张按照土地征收标准赔偿无事实和法律依据；一审审理程序合法。最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)黔03民终6803号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：贵州省遵义市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月19日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 签订土地租赁协议前务必核实土地性质，不得擅自改变农用地的农业用途，否则合同将被认定无效，双方均需承担相应责任，甚至可能面临行政处罚。 2. 合同被认定无效后，恢复原状属于双方共同义务，若对方拒不配合，可先行自行恢复，全程保留好施工记录、费用票据、现场照片等证据，再起诉要求对方按照过错比例分摊恢复费用，切勿重复主张同一诉求，浪费诉讼成本。 3. 主张土地损失赔偿时，需举证证明损失的实际金额，不能直接套用土地征收标准；若认为土地已无法恢复，需委托有资质的第三方机构出具鉴定意见，或申请自然资源主管部门出具相关证明，否则将承担举证不能的不利后果。 4. 若存在案外人占用土地、搭建设施的情况，应针对案外人另行提起排除妨害之诉，不能在与合同相对方的纠纷中主张，否则会因主体不适格被驳回诉求。 5. 涉及合伙、租赁多个法律关系的纠纷，应当分别提起诉讼，不宜在同一案件中混同主张，如本案中周某提及的合伙利润未结清的问题，属于合伙合同纠纷范畴，可另行收集证据起诉主张，不会在租赁合同纠纷中一并处理。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。