买了已抵押的商品房付了80%房款能要求银行涤除抵押权吗？征和律所结合西宁(2025)青01民终2736号案例实务解读
法律问题
商品房消费者支付大部分购房款、实际收房居住的情况下，能否起诉要求抵押权人涤除房屋上的抵押登记？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青01民终2736号生效判决分析：商品房消费者的居住权优先保护有明确的法定前提，并非只要支付了大部分房款、实际居住就可以任意主张排除抵押权：
- 首先，只有支付了全部购房款，或者在一审法庭辩论终结前付清剩余房款的商品房消费者，其房屋交付请求权才优先于抵押权；
- 其次，即使符合商品房消费者的认定标准，现有法律仅规定消费者可以排除抵押权的强制执行，并未赋予消费者直接起诉要求抵押权人涤除抵押登记的权利；
- 第三，本案中购房者仅支付了80%房款，且未在一审辩论终结前付清剩余款项，不符合优先保护的法定条件，因此法院驳回了其要求涤除抵押权、办理网签的全部诉讼请求。
法律依据
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最新案例
基本事实
2020年洛某的姑姑东某代洛某与青海省天桥某有限公司签订房屋认购协议，约定房屋总价款183万余元，截至2023年东某累计代付房款148万余元（占总房款80%以上）。2023年10月开发商同意将购房人更名至洛某名下，2024年1月将房屋交付洛某装修使用。2020年5月开发商以包含案涉房屋在内的在建工程为抵押，向青海西宁某有限公司借款并办理了抵押登记，后续办理了借款展期及抵押变更登记。洛某起诉要求抵押权人涤除案涉房屋抵押权、签订正式商品房买卖合同并办理网签，一审法院支持了洛某的诉讼请求，抵押权人不服提起上诉。
争议焦点
洛某作为支付了大部分房款的商品房消费者，是否有权要求抵押权人涤除案涉房屋的抵押登记？
法院观点
首先，洛某未支付全部购房款，且未在一审法庭辩论终结前付清剩余款项，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的消费者权利优先于抵押权的适用前提；其次，现行法律仅规定符合条件的商品房消费者可以排除抵押权的强制执行，并未赋予其直接要求抵押权人涤除抵押登记的权利；第三，案涉房屋仍处于合法有效抵押状态，办理网签备案不具备现实可操作性。
裁判结果
青海省西宁市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回洛某的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)青01民终2736号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：青海省西宁市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月19日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者购买预售商品房前一定要核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制，可要求开发商出示不动产登记簿查询信息，切勿仅凭开发商口头承诺就支付大额房款，避免买到权利受限的房屋；
- 如果不慎购买了已抵押的房屋，想要主张消费者权利优先于抵押权的，务必在一审法庭辩论终结前付清全部购房款，否则不符合优先保护的法定条件；
- 消费者的优先权利仅能排除抵押权的强制执行，不能直接要求抵押权人涤除抵押，正确的维权路径是要么督促开发商清偿债务解除抵押，要么在抵押权人申请执行房屋时提出执行异议；
- 签订认购协议后要及时催促开发商签订正式网签备案的商品房买卖合同，同步办理预告登记，有效避免开发商将房屋再次抵押或者出售。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。