一纸证明书卖房，房主不是登记人，买方还能拒付尾款吗？征和律所结合黄南州(2025)青23民终122号案例实务解读
法律问题
房屋交易中，双方没有签正式的《房屋买卖合同》，只签了一份《证明书》；出卖人也不是不动产权证登记的权利人。买受人已经付款并占有使用房屋后，能否以“合同无效”“房屋不能过户”“面积不符”等理由拒付剩余房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青23民终122号生效判决分析：判断一份文件是否构成买卖合同，不能只看标题是否写着“买卖合同”，也不能机械要求必须具备所有示范合同条款。只要文件中能够识别交易标的、价款、付款期限等核心内容，并且双方已经按照该文件实际履行，法院通常会从真实意思表示和履行事实出发，认定双方之间成立买卖合同关系。
本案最大的争议在于：一审认为《证明书》缺少房屋位置、面积、交付、违约责任等条款，且出卖人并非登记权利人，因此不认定为有效房屋买卖合同；二审则纠正了一审观点，认为《证明书》已明确房屋标的、交易总价、付款期限，且卖方交付房屋、买方支付大部分价款并占有使用两年，足以认定双方形成有效房屋买卖合同。
征和律所认为，这个判决对民间房屋交易、农村或牧区房产转让、历史多次转手但未及时过户的交易具有较强参考意义：无权处分不当然导致合同无效，真正影响的是合同能否继续履行、能否办理过户以及违约责任如何承担。如果买受人在交易前已经看房、了解产权证记载、接受房屋现状，并长期占有使用，再以瑕疵为由完全拒付尾款，法院可能不予支持。
法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第四百六十九条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
2.《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
3.《中华人民共和国民法典》第五百九十七条
因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条
以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
因未取得真正权利人同意或者让与人无处分权致使标的物所有权不能转移，受让人主张解除合同并请求让与人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
最新案例
基本事实：土某与改某约定，土某将案涉房屋以560000元价格出售给改某，双方签订《证明书》。改某先后支付购房款335000元，并实际占有使用案涉房屋。后改某未支付剩余225000元房款。案涉房屋登记权利人为万某，但万某在一审中陈述，案涉房屋系土某与改某之间的买卖，房屋此前已多次转手，只是未办理过户手续。
争议焦点：案涉《证明书》是否具备房屋买卖合同效力？出卖人不是登记权利人，是否导致合同无效？买受人能否以房屋面积、过户、屋顶瑕疵等理由拒付剩余房款？
法院观点：二审法院认为，合同形式并不限于标准合同文本，《证明书》明确约定房屋标的、交易总价、付款期限等核心条款，且双方已经实际履行，应认定为房屋买卖合同。即使出卖人订立合同时并不享有登记所有权或处分权，也不必然影响合同效力。结合聊天记录、通话录音、交付不动产权证书以及买受人多次看房、实际占有使用两年等事实，法院认定改某明知并认可房屋面积及权属情况，其拒付尾款缺乏事实和法律依据。
裁判结果：青海省黄南藏族自治州中级人民法院二审撤销一审判决，确认土某与改某签订的《证明书》有效；判令改某向土某支付剩余购房款225000元及逾期利息，逾期利息以225000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2023年5月12日计算至实际清偿之日止；驳回土某其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)青23民终122号
- 案由：买卖合同纠纷
- 审理法院：青海省黄南藏族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：民间房屋交易中，“证明书”“收条”“协议”“承诺书”等文件名称并不决定法律性质，关键要看文件内容是否能体现交易合意，以及双方是否已经履行。对卖方而言，如果房屋存在历史转手、未过户、面积备注、实际占用范围与登记面积不一致等问题，应在签约前以书面方式充分披露，并保留聊天记录、录音、看房确认、证件交接清单等证据。
对买方而言，不能只凭“熟人介绍”或“当地交易习惯”付款入住。签约前至少应核验不动产权证、登记权利人身份、土地或房屋面积、是否存在抵押查封、能否办理过户手续；如明知房屋权属或面积存在特殊情况仍继续付款、入住、使用，事后再主张完全不知情，诉讼风险较高。
征和律所特别提示：本案虽然最终支持了卖方要求支付尾款的诉请，但法院并未支持“限期办理过户并承担过户费”等全部请求，说明在存在历史产权瑕疵的房屋交易中，合同有效并不等于一定可以顺利过户。当事人遇到类似纠纷时，应先区分三个问题：合同是否有效、能否继续履行、违约责任如何承担，再围绕证据设计诉讼请求，避免因请求不精准导致权益受损。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。