房屋买卖合同因买方违约解除后能否同时主张占用费和违约金？征和律所结合青海(2025)青民再189号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同因买方逾期付款违约解除后，出卖人能否同时向买受人主张房屋占用费、逾期付款违约金，以及为促成交易支出的土地出让金、提前解除原租赁合同违约金等前期成本？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青民再189号生效判决分析：首先，案涉房屋买卖合同解除主要因买方赵某逾期支付购房款的违约行为导致，出卖人有权向买受人主张房屋占用费，但人民法院裁判违约责任以填补实际损失为核心原则，在案涉房屋占用费已经充分覆盖出卖人实际损失的情况下，不再单独支持出卖人提出的违约金诉请；其次，出卖人为办理案涉房屋产权登记支出的土地出让金等费用属于自身开发经营的履约成本，且案涉房屋产权仍登记在出卖人名下，在双方无合同明确约定的情况下，买受人无需承担该部分费用；第三，出卖人为履行案涉房屋买卖合同向原租户支付的解约违约金，因买受人在订立合同时无法预见该损失的存在，且双方未就该损失的承担作出明确约定，故该诉请无法获得法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第六百三十四条：分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。
最新案例
基本事实
2016年12月，青海某房地产公司与赵某签订房屋买卖《协议书》，约定将位于大通县的12986.6㎡商业用房以5600万元的价格出售给赵某，付款方式为分期支付，剩余首付款1800万元待房屋消防验收合格或超市开业1个月后付清。协议签订后赵某仅支付1250万元购房款，2019年7月赵某实际占有房屋并装修，2021年案涉房屋取得消防验收合格证明及不动产权证书，具备付款条件后赵某仍未支付剩余款项，双方于2023年3月协商解除合同，赵某已腾退房屋。
争议焦点
- 案涉房屋买卖合同的违约方如何认定？
- 房屋占用费的计算标准如何确定？
- 出卖人主张的逾期付款违约金、办证成本、原租户解约违约金是否应予支持？
法院观点
法院经审理认为，赵某在案涉房屋满足付款条件后长期逾期支付购房款，是导致合同解除的主要违约方，应承担主要责任；青海某房地产公司未及时与赵某签订正式商品房买卖合同，对损失扩大存在一定过错。房屋占用费结合当地同类商业用房租金水平、赵某装修对房屋的增值作用、疫情封控影响等因素，酌定按25元/㎡/月标准计算，该费用已经足以弥补青海某房地产公司的实际损失，故不再支持其违约金诉请；办证费用属于出卖人自身开发成本，原租户解约违约金不属于赵某订立合同时可预见的损失范畴，均不予支持。
裁判结果
判决维持青海省西宁市中级人民法院（2024）青01民终3173号民事判决，赵某向青海某房地产公司支付房屋占用费14078897元，与青海某房地产公司应退还赵某的1250万元购房款折抵后，赵某实际支付1578897元，驳回双方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)青民再189号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：青海省高级人民法院
- 裁判日期：2026-01-14
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋买卖双方签订临时协议、预约合同阶段，应明确约定违约损失的赔偿范围，尤其是出卖人因履行合同产生的专项前期成本（如提前解除原租赁合同的违约金、为交易单独支出的办证成本等），需明确写入合同条款，否则守约方主张该部分损失很难获得法院支持；
- 分期付款买卖合同解除后，出卖人主张的房屋占用费本质是对房屋使用价值损失的补偿，若该费用已经覆盖实际损失的，法院通常不会再重复支持违约金诉请，因此主张违约责任时需明确损失构成，避免超额诉求增加不必要的诉讼成本；
- 买受人在签订房屋买卖协议时，应充分核查房屋权属、预售许可、土地性质等情况，同时严格按约定履行付款义务，否则不仅要承担房屋占用费，已付购房款还可能被折抵损失，面临钱房两空的风险；
- 买卖双方签订预约合同后，应在约定时限内签订正式商品房买卖合同，明确细化双方权利义务，避免因约定不清导致过错难以划分，损失无法追偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。