无权代理人代签的房屋买卖合同对房主是否有效？征和律所结合西安(2025)陕01民终18899号案例实务解读

法律问题

无权代理人以房主名义签订的房屋买卖合同，对房主是否产生约束力？房主作为房屋所有权人能否要求购房人返还房屋？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终18899号生效判决分析：首先，无权代理行为未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中西安某公司法定代表人宗某代罗某签订正式房屋买卖合同没有取得罗某的明确授权，事后也没有得到罗某的追认，因此该合同对罗某没有约束力。其次，罗某作为案涉房屋的合法所有权人，有权依据物权追回被无权处分的房屋，因此其要求朱某返还房屋的诉请能够得到法院支持。最后，购房人因信赖无权代理人签订合同遭受的损失，可以向无权代理人另行主张赔偿，不能以此为由拒绝向房主返还房屋。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
• 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

最新案例

基本事实：2015年罗某授权西安某公司法定代表人宗某代其与朱某签订案涉两套房屋的《买卖定金合同》，约定后续再签订正式房屋买卖合同。后宗某未取得罗某授权，擅自以罗某名义与朱某签订正式《房屋买卖合同》，收取购房款后将房屋交付朱某占有。罗某得知后诉至法院要求确认合同对其无约束力、朱某返还房屋。

争议焦点：案涉《房屋买卖合同》对罗某是否有约束力，朱某是否应返还案涉房屋。

法院观点：宗某签订正式房屋买卖合同的行为属于无权代理，未经罗某追认对罗某不产生法律效力，罗某作为房屋合法所有权人有权要求无权占有人返还房屋。朱某因信赖宗某代理权遭受的损失可另行向宗某主张，不能以此拒绝返还房屋。

裁判结果：一审判决支持罗某要求返还房屋的诉请，双方均上诉后，西安中院二审驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕01民终18899号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月8日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，房主委托中介出售房屋时，一定要出具明确的授权委托书，列明授权范围、授权期限，避免中介超越权限签订合同引发不必要的纠纷；第二，购房人购买二手房时，一定要核实代理人的授权权限，要求出示房主签字的授权委托书原件，必要时直接和房主视频或当面沟通确认合同内容，避免因无权代理导致合同无法履行遭受房款损失、房屋差价损失等风险；第三，若因无权代理导致合同无法履行的，购房人可以直接起诉无权代理人主张退还已付房款、赔偿差价损失、装修损失等，无需和房主陷入不必要的诉累。另外本案中罗某主张的租金损失未获支持，原因是朱某占有房屋是基于定金合同的交付，不存在恶意侵占情形，因此房主主张房屋占用损失需要举证证明对方占有存在恶意或明显过错。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。