物业漏水承诺减免供暖费后能反悔吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终22748号案例实务解读

法律问题

物业服务期间因物业原因导致业主财产损失，双方口头约定对供暖费、制冷费按30%标准收取，后续物业公司能否反悔要求业主全额缴纳？物业公司单方调整供暖费标准是否对业主发生效力？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终22748号生效判决解答： 1. 关于口头费用减免约定的效力：如果双方就费用减免形成长期稳定的履行惯例，业主已产生合理信赖的，物业公司无权单方反悔要求全额缴费，本案中双方连续多年按30%标准收取供暖制冷费，该口头约定合法有效。 2. 关于供暖费调价效力：如果物业服务协议明确约定供暖费按政府定价调整，调价符合当地政策规定，且物业公司已履行合理告知义务，业主也已按新标准实际缴纳过费用的，调价对业主发生效力。 3. 关于未成年业主的缴费责任：若未成年业主未在物业服务协议上签字，基于合同相对性原则，无需承担缴费责任，由签字的成年业主承担合同义务即可。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

真实案例

2019年马某为其与未成年子女郭某甲共有的西安某写字楼房屋与某某物业公司签订《物业服务协议》，约定了物业费、电梯费、供暖制冷费的收费标准，同时明确供暖费可按政府定价调整。2020年物业公共水管爆裂导致马某存放的书籍等物品受损，双方口头协商对案涉房屋的供暖费、制冷费按30%标准收取抵扣损失，此后4年双方均按该标准履行，期间物业公司根据供暖部门调价通知将供暖费从9.2元/㎡/月调整为12元/㎡/月，马某也按调整后的30%标准缴费。

2025年物业公司起诉要求马某全额支付欠付的物业费、电梯费、2024-2025年度供暖制冷费共计14691.38元，以及按日千分之三计算的违约金19913.69元，同时要求郭某甲承担共同缴费责任。一审法院判决马某支付欠付物业费8406.78元、电梯费1681.33元，按30%标准支付供暖费776.02元、制冷费607.88元，酌情支持违约金663.79元，驳回物业公司对郭某甲的起诉。双方均不服提起上诉，西安市中级人民法院二审认为，双方口头约定的供暖制冷费减免已形成稳定履行惯例，物业公司调价符合合同约定及政策规定，最终驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕01民终22748号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月4日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 业主如果和物业公司就费用减免、损失抵扣等达成约定，尽量要求物业公司出具书面协议，明确减免的项目、比例、期限，避免后续发生纠纷无据可依； 2. 物业公司调整物业服务相关费用应当符合合同约定及当地政策规定，通过张贴公告、逐一告知等明确方式履行告知义务，不得擅自调价； 3. 业主若认为物业服务存在瑕疵造成自身损失，应当留存好损失凭证、沟通记录等证据，及时通过协商、诉讼等合法途径主张权利，不要直接以拒交全部物业费的方式对抗，否则可能承担违约责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。