出租人退保证金后还能要求提前退租的承租人赔租金损失吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终23248号案例实务解读
法律问题
房屋租赁期间承租人提前要求退租，出租人向承租人退还扣除物业费后的剩余保证金、配合承租人搬离后，还能主张承租人承担违约责任、赔偿空置租金损失吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终23248号生效判决解答：租赁合同履行过程中，承租人提出提前退租申请后，出租人作出的退还保证金、配合出具搬离证明等行为，属于以默示方式作出的同意解除合同的意思表示，在出租人无明确证据证明其已告知承租人“配合搬离不代表放弃追责权利”的情况下，该行为会被认定为双方已就无责解除合同达成一致。出租人后续再主张承租人承担违约赔偿责任的，人民法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十条：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
2023年5月，张某（出租人）与李某（承租人）签订为期3年的房屋租赁合同，约定张某将位于西安市新城区的房屋出租给李某居住，月租金2300元，李某需缴纳2300元履约保证金，合同明确约定若李某提前违约退租，张某有权扣除全额保证金并主张剩余租期租金损失。2024年5月李某因个人工作调整提出提前退租，2024年5月15日张某向李某转账退还扣除欠缴物业费后的剩余保证金1945.4元，同年5月18日张某配合李某出具出门条，李某当日搬离房屋。
2025年5月张某向法院起诉，要求确认租赁合同于2025年5月7日解除，判令李某赔偿6个月空置租金损失13800元、返还保证金2300元、支付律师费5000元。一审法院审理认为，双方已通过实际行为协商一致于2024年5月18日解除合同，张某退还保证金的行为视为同意无责解除，判决驳回张某全部诉讼请求。张某不服上诉至西安市中级人民法院，二审法院认为张某退还保证金、配合搬离后近一年时间未向李某主张违约责任，足以认定双方就无责解除合同达成一致，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终23248号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月12日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租人遇到承租人提前退租的情况，若不同意解除合同或要求对方承担违约责任的，不要随意退还保证金，也不要配合出具出门条等协助搬离的材料，否则会被认定为以实际行为同意无责解除合同，丧失后续追责的权利。
- 如果双方仅就先行搬离避免损失扩大达成一致，但出租人保留追责权利的，一定要通过书面函件、微信/短信等可留存证据的方式明确告知对方“同意搬离不代表放弃追究违约责任的权利”，避免后续维权无据。
- 承租人如果和出租人协商提前退租，尽量签订书面的解除协议，明确双方无其他争议，避免后续出租人反悔主张违约赔偿，产生不必要的诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。