合同签订前已结束的赛事停工能否作为逾期交房免责事由？征和律所结合西安(2025)陕01民终23316号案例实务解读
法律问题
合同签订前已经实施完毕的大型赛事停工措施，能否认定为不可抗力？开发商据此要求扣减逾期交房天数的主张能否获得法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终23316号生效判决解答：不可抗力的认定需要同时满足“不能预见、不能避免、不能克服”三个核心要件，且不可抗力事件必须发生在合同签订后、履行完毕前的合同履行期间内。若相关事件发生在合同签订之前，开发商在签订合同时已经明确知晓该事件对项目施工的影响，完全可以在约定交房期限时将该影响充分考量在内，因此该事件不构成案涉合同的不可抗力，开发商不得据此主张扣减逾期交房天数，免除自身违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
真实案例
2021年11月17日，任某某与陕西某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定任某某购买涉案房屋，总房款2226352元，开发商应于2024年4月30日前交付房屋，逾期交房违约金按全部房款日万分之一计算。合同签订后任某某足额支付了购房款，但开发商直至2024年9月21日才完成房屋交付，逾期共计143天。
任某某起诉主张逾期交房违约金后，开发商主张应当扣减2021年十四运会及残特奥会期间的31天停工天数，一审法院支持了该抗辩主张，判决开发商支付违约金17810.82元。任某某不服提起上诉，西安市中级人民法院审理认为，十四运会及残特奥会的停工措施实施于2021年9-10月，早于案涉合同正式签订成立的2021年11月17日，开发商签订合同时已经知晓该事件对施工的影响，不应认定为不可抗力，最终改判开发商向任某某支付逾期交房违约金24712.51元。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终23316号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月13日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者遇到开发商主张不可抗力扣减逾期交房天数时，首先要核查对应事件的发生时间，若事件发生在合同签订之前，属于开发商签订合同时可预见的范畴，不属于不可抗力，购房者无需接受开发商的扣减主张。
- 签订商品房买卖合同时，要重点关注补充协议中关于不可抗力免责的条款，对于明显扩大不可抗力范围、免除开发商主要责任的格式条款，购房者有权提出修改要求，避免后续维权陷入被动。
- 若遇到逾期交房纠纷，要注意留存购房合同、付款凭证、开发商通知收房的书面凭证、双方沟通记录等证据，必要时委托专业律师介入维权，最大程度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。