商品房预售合同签订前的疫情停工期能否顺延交房？征和律所结合西安(2025)陕01民终23648号案例实务解读

法律问题

商品房预售合同签订前已经发生的疫情停工期，能否算作开发商主张逾期交房免责的不可抗力顺延期间？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终23648号生效判决分析：签订商品房预售合同前已经发生的不可抗力事件，开发商作为专业的房地产开发主体，在约定交房期限时应当已经预见该事件对工期的影响，因此不能事后以此为由主张顺延交房期限、免除逾期交房的违约责任。本案中开发商主张的2020年1月至3月的疫情停工期发生在双方2020年7月签订合同之前，该部分期间不能计入不可抗力顺延范围，法院最终仅支持合同签订后实际发生的47天疫情停工作为顺延期间。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

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基本事实

2020年7月左某、张某与西安某某置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定开发商应于2022年12月31日前交付房屋，逾期交房按日万分之零点八支付违约金。合同签订后，左某、张某依约全额支付了2411606元购房款，开发商直到2023年7月才通知购房者于2023年7月8日前办理收房手续，已构成逾期交房。

争议焦点

开发商主张施工期间累计94天疫情停工属于不可抗力，应全部顺延交房期限，其中包含2020年1月至3月（双方签约前）的疫情停工期，要求改判免除该部分对应的违约金18135.28元。

法院观点

法院审理认为，2020年1月至3月的疫情防控发生在案涉合同签订之前，开发商在签订合同时就应当预见该事件对工期的影响，因此该部分期间不能顺延；结合合同签订后的疫情防控政策文件、施工日志等证据，仅支持47天疫情停工作为顺延期间，同时认定十四运停工35天、中高考停工10天可顺延，合计顺延92天，最终核算逾期天数为94天。

裁判结果

西安中院二审判决驳回开发商上诉，维持原判，开发商需向左某、张某支付逾期交房违约金18135.28元，二审案件受理费253元由开发商承担。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕01民终23648号
• 案由：商品房预售合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月14日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 购房者遇到逾期交房纠纷时，要注意核对开发商主张的不可抗力顺延期间是否发生在合同签订之后，签约前已经发生的风险开发商作为专业机构应当预见，不能作为免责理由；
• 开发商在约定交房期限时，应当将签约前已经发生的疫情、政策调整等对工期的影响纳入考量，不得事后以此为由主张免除逾期责任，否则将无法得到法院支持；
• 若双方对逾期交房违约金标准产生争议，只要约定标准未过分高于实际损失（本案中日万分之零点八相当于年利率2.88%，属于合理范围），法院一般不会支持调低违约金的请求。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。