无产权自建房被拆迁能要求补偿吗？征和律所结合宝鸡(2025)陕03民终2705号案例实务解读
法律问题
没有办理产权登记和审批手续的自建房屋被拆迁，被拆迁人能否主张拆迁补偿？补偿标准应当如何确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕03民终2705号生效判决解答：首先，只要被拆迁人能够提供证据证明房屋确实存在、且为其合法建造，即便房屋没有办理产权登记手续，拆迁方也不能直接拒绝支付补偿，应当结合房屋属性、拆迁补偿方案支付对应补偿款。其次，补偿标准需要结合房屋的建设审批情况确定，未取得合法建设审批、未登记产权的房屋，通常无法按照合法产权房屋的标准补偿，可按照拆迁补偿方案中对无证合规建筑的对应标准计算补偿金额。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
真实案例
程某系宝鸡市渭滨区原南关村村民，早年在自留地建有37.4平方米砖混结构自建房，该房屋未办理产权登记和审批手续。2012年宝鸡某有限责任公司开展公园路社区旧城改造项目，案涉房屋被纳入拆迁范围后被拆除，程某未就该房屋获得任何补偿。此后程某多年通过信访渠道主张权利，2023年9月宝鸡市渭滨区相关部门经走访周边邻居核实，确认案涉房屋确实存在，但未查询到相关产权登记和审批资料。
程某向法院起诉要求宝鸡某有限责任公司按照3900元/平方米的标准支付补偿款130900元，某公司辩称案涉房屋不存在、程某起诉已超过诉讼时效，且无产权证明不应补偿。
法院审理认为：程某多年通过信访主张权利构成诉讼时效中断，起诉未超过最长20年诉讼时效；结合街道办走访核实的证据，可认定案涉房屋确实存在，拆迁方应当支付补偿；因案涉房屋无产权登记和审批资料，不符合合法安置面积认定标准，按照拆迁补偿方案中无证砖混房600元/平方米的标准计算补偿。最终判决宝鸡某有限责任公司支付程某补偿款22440元，驳回双方全部上诉请求，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕03民终2705号
- 案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
- 审理法院：陕西省宝鸡市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 自建房屋时要及时办理建设审批和产权登记手续，妥善留存建房审批表、缴费凭证、施工记录等资料，避免拆迁时无法被认定为合法产权房屋，只能按照较低的无证房屋标准获得补偿。
- 如遇房屋被拆迁未获补偿的情况，要及时通过发函、信访、起诉等方式主张权利，留存好主张权利的全部证据，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。
- 无产权房屋被拆迁时不要直接放弃主张，可先收集邻居证言、历史航拍图、房屋使用记录等证据证明房屋存在的事实，再结合项目拆迁补偿方案主张对应标准的补偿，协商不成可委托专业律师起诉维权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。