开发商宣传“买一楼送花园”却无法兑现要不要退差价？征和律所结合咸阳(2025)陕04民终3473号案例实务解读

法律问题

商品房销售过程中，开发商宣传“买一楼送独立花园”，但该花园实际属于小区公共绿地无法交付业主独占使用，业主是否有权主张开发商退还房屋差价？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕04民终3473号生效判决分析：开发商就商品房开发范围内的房屋及配套设施作出的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立、房屋价格的确定有重大影响的，即使相关内容未载入商品房买卖合同，也构成要约，属于合同组成部分，对双方具有法律约束力。本案中开发商宣传的“独立花园”属于公共绿地，开发商无权处分也无法交付，构成违约，应当按照实际价差向业主退还多收取的购房款并承担利息损失。

法律依据

• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

最新案例

基本事实

咸阳某房地产开发公司销售商品房时，通过售楼部沙盘、对外广告、销售人员话术等多种渠道，明确宣传“一楼房屋带独立花园、独享使用”。购房者李某基于该宣传，以每平米18192.04元的价格购买了涉案小区一楼房屋，该价格比同单元同户型二楼房屋单价高出近3000元。后李某发现宣传中的“独立花园”实际是小区公共绿地，开发商无法交付其独占使用，遂起诉要求退还房屋差价；开发商反诉要求李某将改造的绿地恢复原状、封闭阳台与花园之间开通的门。

法院观点

法院审理认为：开发商“买一楼送独立花园”的宣传内容具体确定，直接影响了李某的购房意愿及房屋定价，构成要约属于合同内容，开发商无法交付花园构成违约，应当参照同单元二楼房屋单价计算差价予以退还；公共绿地属于全体业主共有，房屋交付后开发商对绿地不再享有所有权及管理权，无权要求李某恢复绿地原状；阳台属于业主专有部分，开发商无权要求业主封闭自行开通的门，相关问题应由物业、业委会或行政部门依法处理。

裁判结果

驳回开发商上诉，维持原判：开发商于判决生效之日起10日内向李某退还房屋差价款411280元及逾期付款利息，驳回开发商全部反诉请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕04民终3473号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：陕西省咸阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月13日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者选购房屋时，如遇开发商宣传赠送花园、露台、地下室等配套权益，务必要求将赠送范围、使用权归属、违约责任等内容明确写入商品房买卖合同附件，同时留存好宣传海报、沙盘照片、销售人员沟通记录、宣传短视频等证据，避免后续维权无据；
2. 要注意甄别赠送权益的性质：小区公共绿地、公共露台属于全体业主共有，开发商无权单独赠送，即使签订了赠送协议也属无效，购房者无法取得独占使用权，擅自改造还可能承担恢复原状、赔偿损失的责任；
3. 开发商进行销售宣传应当合规，不得对公共区域、规划外配套作出虚假承诺，否则不仅要承担违约责任退还差价，还可能面临市场监管部门的行政处罚。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。