开发商逾期交房未完成竣工验收备案能解除购房合同吗？征和律所结合咸阳(2025)陕04民终3575号案例实务解读

法律问题

商品房预售合同中买卖双方所持合同约定的交房时间不一致、开发商主张疫情、环保管控等因素可延期交房，超期后仍未取得竣工验收备案的，购房人是否有权解除购房合同及配套按揭贷款合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕04民终3575号生效判决解答：首先，商品房预售合同为开发商提供的格式合同，若双方所持合同核心条款约定不一致，应当作出不利于格式合同提供方（开发商）的解释，结合备案合同的约定确定交房时间；其次，开发商主张的不可抗力、政策性停工等延期交房事由，法院会结合实际管控时长、对施工的实际影响酌定合理延期天数，并非开发商主张多少就支持多少；最后，扣除合理延期天数后开发商逾期交房超过合同约定的解除期限，且案涉房屋未完成竣工验收备案不具备法定交房条件的，属于根本违约，购房人有权单方解除购房合同，同时可要求解除按揭贷款合同，由开发商承担退首付、退已还贷款本息、支付违约金、律师费以及偿还剩余银行贷款的责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

真实案例

2021年张某与陕西某房地产开发公司签订商品房预售合同，购买总价款1265551元的住宅一套，张某支付首付款445551元后办理了82万元的按揭贷款。张某和贷款银行持有的合同约定交房时间为2023年12月30日，开发商持有的合同却载明交房时间为2024年7月30日，合同同时约定逾期交房超过90日购房人有权解除合同，开发商需退还全部房款、按年利率4.35%支付资金占用利息、承担总房款5%的违约金以及维权产生的律师费等费用。

法院审理认为，开发商作为格式合同提供方，交房时间约定不一致时应作出不利于其的解释，结合银行备案合同内容认定交房时间为2023年12月30日；综合考量新冠疫情、环保管控、当地重大活动等因素对施工的实际影响，酌定合理延期交房天数为100天。截至二审审理时案涉房屋仍未完成竣工验收备案，不具备法定交房条件，开发商逾期交房已构成根本违约。最终判决解除案涉商品房买卖合同及按揭贷款合同，开发商向张某退还首付款、已还贷款本息、违约金、律师费等合计79万余元，剩余银行贷款由开发商直接向银行偿还，驳回开发商全部上诉请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕04民终3575号
• 案由：商品房预售合同纠纷
• 审理法院：陕西省咸阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-19

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 签订商品房预售合同时务必核对交房时间、逾期交房违约责任等核心条款，妥善留存自己持有的合同原件，同时可要求开发商提供备案合同的复印件或照片，避免后续出现合同版本不一致的纠纷； 2. 遇到开发商逾期交房时，首先核对合同约定的解除条件，及时收集逾期交房沟通记录、房屋竣工验收备案情况证明等材料，未取得竣工验收备案的房屋即使开发商通知收房也有权拒绝接收； 3. 行使合同解除权要注意法定和约定的行使期限，无特别约定的需在知道解除事由之日起1年内行使，避免超期丧失解除权； 4. 购房合同解除后可同时主张解除按揭贷款合同，剩余贷款无需购房人继续偿还，还可一并向开发商主张资金占用利息、违约金、律师费、诉讼费等合理损失。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。